Tag Archive: pembiayaan ASB

Jom Urus Duit > pembiayaan ASB

Pembiayaan ASB Masih Untung Ke?

pembiayaan asb masih untungMungkin ramai juga yang tertanya-tanya, pembiayaan ASB masih untung ke?

Sebelum ini saya banyak tulis tentang pembiayaan ASB.

Malah, bukan saya sahaja, ramai juga yang menulis dan bercerita tentang pembiayaan ASB yang lebih memberikan keuntungan berbanding simpan secara biasa.

Tetapi, kalau perasan, kebanyakan yang disampaikan sebelum ini menggunakan kadar dividen ASB lebih 7% setahun.

Memang untung, sebab kadar dividen ASB tinggi.

Malangnya, dengan keadaan ekonomi, politik dan situasi semasa yang mencabar, kadar dividen ASB agak menurun sejak tahun-tahun kebelakangan ini.

Untuk tahun 2019, kadar dividen dan bonus ASB 5.5% sahaja.

Untuk tahun 2020, belum tentu lagi.

Dengan penangan COVID-19, tak pasti sama ada kadar dividen bonus ASB 2020 akan lebih baik atau menurun berbanding 2019.

Maka menjadi persoalan, masih berbaloi ke nak buat pembiayaan ASB sekarang?

Mari kita buat beberapa kira-kira untuk jawab persoalan ini.

Bank mana yang tawarkan pembiayaan ASB sekarang?

Kalau dulu, hanya beberapa buah bank sahaja yang ada tawarkan pembiayaan ASB, tetapi sekarang semakin bertambah.

Antara bank yang ada sediakan kemudahan ini adalah Maybank, CIMB, RHB, BSN, Hong Leong, Affin, Alliance, Ambank, Bank Muamalat dan Bank Islam.

Setiap bank mungkin berbeza dari segi kadar keuntungan pembiayaan yang dikenakan, had tempoh dan umur serta syarat-syarat lain seperti tempoh lock-in, kaedah bayaran dan keperluan ambil takaful atau tidak.

Sebagai contoh, dari segi tempoh bayaran, semasa artikel ini ditulis, Maybank, RHB dan BSN hadkan tempoh pembiayaan hingga 30 tahun sahaja.

CIMB pula boleh sehingga 35 tahun atau umur 65 tahun (yang mana terdahulu)

Begitu juga Hong Leong Bank, turut benarkan sehingga 35 tahun.

Dalam erti kata lain, setiap bank punyai tawaran yang berbeza untuk produk pembiayaan ASB mereka.

Bagi yang berminat nak buat pembiayaan ASB, dinasihatkan untuk menilai tawaran-tawaran yang diberikan setiap bank supaya dapat pilih yang paling sesuai dengan kemampuan kewangan dan objektif masing-masing.

Ada juga bank yang tawarkan pinjaman ASB (tidak patuh syariah), jadi hati-hati jika nak mohon.

Bagi umat Islam, wajib ambil pembiayaan ASB yang patuh syariah.

Berapa bayaran bulanan pembiayaan ASB?

Agak susah sebenarnya nak dapatkan jadual pembayaran ASB yang terkini bagi setiap bank.

Cara yang mudah, pergi ke setiap bank atau jumpa ejen-ejen untuk dapatkan jadual bayaran bulanan tersebut.

Untuk tujuan artikel ini, saya ada dapatkan anggaran bayaran bulanan pembiayaan ASB terkini melalui carian di internet.

Untuk pembiayaan ASB daripada Maybank, ini yang saya dapat daripada laman web mereka:

jadual bayaran pembiayaan asb maybank

Daripada jadual di atas, bayaran bulanan untuk jumlah pembiayaan RM 200,000 bagi tempoh 30 tahun adalah RM 927

Ini pula yang saya dapat daripada laman web LoanStreet:

jadual bayaran pembiayaan asb masih untung

Dapat dilihat tawaran daripada BSN adalah yang paling rendah, iaitu RM 893 bagi pembiayaan RM 200,000 tempoh 30 tahun.

Ini pula yang saya dapat daripada laman web Hong Leong Bank:

jadual bayaran pembiayaan asb hing leong

Untuk jumlah pembiayaan RM 200,000 selama tempoh 35 tahun dan kadar keuntungan efektif 3.60%, bayaran bulanan adalah RM 838

(Perhatian: Ini adalah hasil carian di internet sahaja, Untuk jumlah dan jadual bayaran pembiayaan ASB sebenar, sila dapatkan info daripada bank)

Senang cerita, semakin rendah kadar keuntungan bank, semakin rendah bayaran bulanan.

Semakin panjang tempoh pembiayaan, semakin rendah juga bayaran bulanan.

Pembiayaan ASB masih untung ke?

Jom kita buat kira-kira dengan bandingkan simpan secara biasa dan bayaran pembiayaan ASB.

Contoh: J buat pembiayaan ASB RM 200,000 dengan bayaran bulanan RM 850 selama tempoh 35 tahun. Setiap bulan, J bayar pembiayaan tersebut dengan duitnya dan mengekalkan dividen bonus ASB  yang diperoleh, tidak dikeluarkan. Dengan anggaran dividen bonus ASB adalah 5.5% setiap tahun, adakah pembiayaan ASB masih untung untuk J?

Jom kita kira berapa hasil akhir pembiayaan ASB RM 200,000 dengan bayaran RM 850 setiap bulan selama 35 tahun:

pembiayaan asb masih untung

Berdasarkan kepada calculator yang ditunjukkan di atas, jika J kekalkan bayaran selama 35 tahun, pada akhir tempoh tersebut, J akan mendapat RM 1.3 juta

Jom kita lihat pula jika J buat simpanan sendiri RM 850 sebulan ke dalam ASB selama 35 tahun:

pembiayaan asb rolling dividen

Berdasarkan kepada kiraan di atas, jika J tidak buat pembiayaan ASB, sebaliknya simpan sendiri di dalam ASB RM 850 sebulan, selepas tempoh 35 tahun beliau akan dapat RM 1.05 juta

Jadi, pembiayaan ASB ‘menang’ dengan beza RM RM 250,000

Bagaimana pula kalau J buat bayaran tahun pertama sahaja, kemudian bayaran tahun-tahun seterusnya menggunakan dividen bonus ASB yang diperoleh (rolling hasil dividen bonus)?

Jom kita buat kira-kira.

  • Bayaran bulanan selama 1 tahun: RM 850 x 12 bulan = RM 10,200
  • Dividen bonus ASB tahunan 5.5% x RM 200,000 = RM 11,000

Oleh kerana jumlah dividen bonus tahunan lebih tinggi daripada jumlah bayaran bulanan selama setahun, maka J tidak perlu keluarkan bayaran tambahan untuk menampung bayaran bulanan tersebut.

Dengan anggapan J keluarkan dividen bonus RM 11,000 setiap tahun daripada ASB beliau, maka pada akhir tempoh 35 tahun, J akan dapat RM 200,000 daripada pembiayaan ASB beliau.

Jika J tidak buat pembiayaan ASB tetapi menyimpan sahaja RM 850 sebulan selama 1 tahun ke dalam ASB, kemudian biarkan tanpa tambahan simpanan dan dividen ASB tidak dikeluarkan, maka selepas 35 tahun beliau akan dapat RM 66,441

Dalam erti kata lain, dengan modal RM 10,200, J akan dapat RM 200,000 selepas 35 tahun dengan pembiayaan ASB dan dapat RM 66,441 jika duit tersebut di simpan sendiri kemudian dibiarkan sahaja di dalam ASB.

Jadi, pembiayaan ASB ‘menang’ lagi.

Kesimpulannya, berdasarkan kedua-dua situasi di atas, pembiayaan ASB masih untung berbanding buat simpanan sendiri ke dalam ASB.

Tapi, bagaimana kalau J buat pembiayaan seperti di atas, tetapi surrender awal contohnya seperti selepas 5 tahun atau 6 tahun?

Jawapannya, ya pembiayaan ASB masih untung jika buat bayaran sendiri setiap bulan.

Jika buat bayaran dengan rolling hasil dividen bonus, masih untung jika dividen bonus melebihi jumlah bayaran tahunan.

Jika hasil dividen bonus kurang, kena buat kiraan semula.

Saya tak nak tunjukkan kira-kiranya, anda boleh cuba-cuba buat kiraan sendiri berdasarkan kiraan di atas dan juga bantuan financial calculator.

Cumanya, perlu tahu berapa jumlah terkumpul dalam ASB dan juga baki pembiayaan ASB semasa surrender tersebut.

Boleh juga belajar daripada artikel saya yang terdahulu: Masih Relevankah Teknik Financing ASB?

Bagaimana pula bagi yang dah ambil pembiayaan ASB dan masih bayar lagi bayaran bulanan? Pembiayaan ASB masih untung ke untuk mereka?

Untuk yang ini, saya sukar nak jawab secara umum.

Kena lihat case by case.

Sebab kena tahu berapa jumlah pembiayaan yang diambil, berapa jumlah bayaran bulanan, berapa tempoh pembiayaan, adakah bayar sendiri atau guna hasil dividen, berapa baki pembiayaan terkini dan beberapa perkara lain lagi.

Jadi, amat sukar nak jawab secara umum.

Walaubagaimanapun, menjadi tanggungjawab masing-masing untuk membuat kiraan sendiri sama ada pembiayaan diambil menguntungkan atau tidak.

Nasihat untuk mereka yang baru nak buat pembiayaan ASB

Nasihat #1 – Belajar cara pengiraan

Pembiayaan ASB adalah salah satu alat kewangan yang boleh digunakan untuk mencapai matlamat kewangan individu.

Sebagai seorang yang celik kewangan, perlu ada ilmu yang mencukupi sebelum menggunakan apa-apa alatan kewangan.

Jadi, untuk pembiayaan ASB, kenalah belajar dan fahamkan tentang cara pengiraan berkaitannya, seperti cara kira kadar keuntungan, bayaran bulanan dan nilai surrender.

Di samping itu, belajar juga cara kira dividen bonus ASB, pulangan pelaburan dan yang berkaitan.

Sebagai rujukan, boleh belajar daripada Combo ASB Genius.

set combo asb genius

Nasihat #2 – Ambil ikut kemampuan

Dinasihatkan supaya buat penilaian kewangan sendiri terlebih dahulu sebelum ambil pembiayaan ASB.

Pastikan anda mampu bayar sendiri bayaran bulanan pembiayaan tersebut setiap bulan.

Ini adalah cara yang lebih baik berbanding menggunakan hasil dividen bonus untuk menampung bayaran bulanan.

Perlu diingat, kadar keuntungan dikenakan bank boleh sentiasa berubah-ubah, maka bayaran bulanan juga akan berubah.

Kadar dividen bonus ASB juga sentiasa berubah, maka hasilnya juga tidak tetap.

Jadi, lebih selamat dan kurang berisiko jika menggunakan kaedah bayar sendiri berbanding rolling hasil dividen bonus.

Nasihat #3 – Buat perbandingan tawaran bank

Sebelum buat pembiayaan ASB, dapatkan info tawaran daripada bank-bank yang berbeza.

Nilaikan tawaran mereka dari segi kadar keuntungan, bayaran bulanan dan syarat-syarat lain.

Usah mudah cair dengan pujuk rayu ejen atau pegawai bank.

Pastikan kita buat penilaian yang adil, analisa yang mendalam dan keputusan yang bijak.

Nasihat #4 – Catat perjalanan pembiayaan ASB

Setiap bulan, setiap tahun, catatkan perjalanan pembiayaan ASB anda.

Simpan juga dokumen-dokumen yang berkaitan.

Ini akan memudahkan anda untuk membuat penilaian semula kelak.

Contohnya, pada asalnya anda buat pembiayaan ASB untuk 30 tahun, tetapi selepas 10 tahun nak berhenti kerana nak fokus kepada pelaburan lain.

Maka, pada waktu ini, semua catatan dan dokumen tadi amatlah berharga untuk anda membuat penilaian sama ada pembiayaan ASB yang dibuat selama ini berbaloi atau tidak.

Itu sahaja untuk kali ini.

Semoga bermanfaat.

p/s: Jangan lupa untuk kongsikan artikel ini ya! Terima kasih.

6 Kesilapan Teknik Loan ASB Yang Boleh Menyebabkan Kerugian

kesilapan teknik loan asbWalaupun telah banyak penerangan berkenaan teknik-teknik loan ASB telah diberikan sama ada di blog ini, blog-blog lain atau menerusi tokoh-tokoh seperti Tuan Khairul Ezuwan, namun masih ada yang melakukan kesilapan teknik loan ASB.

Apakah yang dimaksudkan dengan kesilapan teknik loan ASB?

Mesti ada yang menyangka yang kesilapan tersebut merujuk kepada kelemahan teknik-teknik loan ASB.

Silap.

Memang tidak dinafikan bahawa teknik-teknik loan ASB memang ada kelemahan masing-masing, tetapi bukan perkara itu yang nak ditekankan dalam artikel kali ini.

Sebaliknya, kesilapan teknik loan ASB lebih merujuk kepada kesalahan atau kesilapan yang biasa dilakukan oleh mereka yang cuba menjana keuntungan tambahan dengan menggunakan teknik-teknik loan ASB.

Sebenarnya, teknik-teknik loan ASB memang boleh membantu untuk menjana keuntungan yang lebih baik di ASB berbanding menyimpan secara biasa, tetapi dengan syarat mesti dilakukan dengan betul.

Tetapi, disebabkan oleh kesilapan dan kesalahan yang dilakukan, ramai yang tidak berjaya mencapai matlamat menjana keuntungan tambahan melalui teknik loan ASB.

Ada juga yang ‘menderita’ disebabkan kesilapan mereka semasa melakukan teknik loan ASB.

Malah, ada yang mengalami kerugian.

Jom kita lihat apakah kesilapan teknik loan ASB yang biasa dilakukan dan mesti dijauhi untuk elakkan kerugian.

Kesilapan teknik loan ASB #1 – Tidak faham sepenuhnya

Ramai yang buat teknik loan ASB, tetapi sebenarnya langsung tidak faham tentang teknik yang digunakan.

Mereka hanya mengikut ‘trend’; oleh kerana pernah terbaca atau ada rakan, orang terdekat atau ejen loan ASB yang bercerita tentang ‘kehebatan’ teknik loan ASB, jadi mereka dengan mudahnya terpengaruh dan ingin turut serta menggunakan teknik yang didengari tersebut.

Tetapi, malangnya, mereka kurang faham atau langsung tidak faham tentang teknik loan ASB.

Mereka hanya mengikut saranan dan kira-kira yang dibuat orang lain.

Jika disuruh buat kira-kira sendiri, mereka langsung tidak tahu cara untuk buat kira-kira tersebut.

Kesilapan sebegini sepatutnya dielakkan.

Jika nak buat teknik loan ASB, pastikan betul-betul faham dan tahu cara kira-kira untuk teknik tersebut.

Kalau faham dan tahu cara kira-kira, nanti senang untuk monitor prestasi teknik loan ASB yang sedang digunakan, dan mudah untuk buat adjustment jika berlaku sebarang situasi luar dugaan supaya matlamat keuntungan yang ingin dicapai dapat diperoleh.

Kesilapan teknik loan ASB #2 – Tiada matlamat yang jelas

kesilapan teknik loan asbNak guna teknik loan ASB yang mana?

Berapa jumlah loan ASB yang nak diambil?

Berapa lama tempoh nak hold sebelum surrender?

Berapa sasaran jumlah keuntungan yang nak diperoleh?

Semua soalan ini mesti dijawab oleh setiap orang yang nak gunakan teknik loan ASB.

Walaubagaimanapun, masih ada yang menggunakan teknik loan ASB tetapi langsung tidak punyai jawapan untuk semua soalan di atas.

Mereka tidak mempunyai matlamat yang jelas untuk teknik yang mereka sendiri lakukan.

Ini juga adalah satu kesilapan yang mesti dielakkan bagi mereka yang nak buat teknik loan ASB.

Kesilapan teknik loan ASB #3 – Tidak menilai kemampuan sendiri

Bagi mereka yang buat teknik loan ASB, mereka sebenarnya telah membuat satu bentuk force-saving dan perlu memberi sepenuh komitmen untuk membayar ansuran bulanan yang ditetapkan.

Tetapi, ada yang terlalu ghairah mengejar keuntungan sehingga terlupa berkenaan perkara ini.

Ada yang sebenarnya tidak mampu untuk memberi komitmen penuh membayar ansuran bulanan yang dikenakan, tetapi tetap nak cuba buat teknik loan ASB.

Ada juga yang pada mulanya merancang untuk gunakan dividen yang diperoleh untuk membayar ansuran bulanan loan yang diambil, dengan harapan dividen yang diperoleh adalah mencukupi untuk menampung bayaran tersebut.

Tetapi, mereka lupa bahawa hari tidak selalunya indah, dividen ASB tidak selalunya tinggi.

Apabila dividen ASB yang diberikan rendah dan tidak mencukupi untuk menampung bayaran bulanan, mereka tidak mempunyai kemampuan untuk menampung sepenuhnya bayaran bulanan yang perlu dibuat.

Ini kerana mereka tidak membuat penilaian sepenuhnya berkenaan kemampuan sendiri memenuhi komitmen yang sepatutnya dipenuhi.

Mereka tidak bersedia berdepan situasi-situasi sebegini.

Akibatnya, mereka gagal mematuhi bayaran bulanan seperti sepatutnya dan ini boleh mendatangkan masalah lain seperti rekod buruk dalam laporan kredit dan disenaraihitamkan bank untuk pembiayaan atau pinjaman lain.

Kesilapan teknik loan ASB #4 – Tidak konsisten

Bagi mereka yang merancang dengan baik sebelum buat teknik loan ASB, itu adalah tindakan yang patut dipuji.

Buat kira-kira jangkaan keuntungan, tahu jumlah loan ASB yang hendak diambil, bayaran ansuran dikira sesuai dengan kemampuan diri membayar, pilih teknik loan ASB yang sesuai, tetapkan tempoh masa yang optimum; semua ini adalah perkara-perkara yang perlu dilakukan sebelum buat teknik loan ASB.

Malangnya, ada yang dah buat perancangan dengan baik, tetapi di pertengahan jalan, tidak konsisten dengan perancangan asal yang dibuat.

Contohnya, yang paling biasa terjadi, gunakan dividen ASB yang diperoleh untuk perbelanjaan-perbelanjaan lain.

Ada juga yang memendekkan tempoh dan surrender lebih awal tidak sepertimana yang dirancang.

Kesilapan-kesilapan sebegini akan menyebabkan jangkaan keuntungan daripada teknik loan ASB tidak dapat dicapai.

Kesilapan teknik loan ASB #5 – Tidak mengambil kira perancangan lain

kesilapan teknik loan asbSaya biasa mendengar cerita ada yang gagal mendapatkan pembiayaan pinjaman perumahan disebabkan loan ASB yang diambil.

Puncanya, mereka telah mempunyai Debt-to-Service Ratio (DSR) yang tinggi kerana telah mengambil loan ASB, maka bank menilai mereka sebagai tidak berkemampuan untuk mengambil pembiayaan atau pinjaman lain lagi.

Sampai ada yang rasa menyesal kerana mengambil loan ASB yang mana menyebabkan mereka terlepas peluang mendapatkan rumah idaman disebabkan gagal mendapatkan pembiayaan pinjaman perumahan.

Sebenarnya, ini adalah kesilapan mereka sendiri.

Sepatutnya, sebelum buat teknik loan ASB, mereka perlu mengambil kira perancangan kewangan yang lain seperti membeli rumah atau aset-aset lain.

Jika perancangan yang baik dapat dilakukan, mereka boleh menetapkan tempoh masa yang sesuai bagi melakukan teknik loan ASB dan kemudiannya mendapatkan pembiayaan atau pinjaman untuk perkara-perkara lain.

Barulah tidak menyesal di kemudian hari.

Kesilapan teknik loan ASB #6 – Salah pilih produk pembiayaan/pinjaman

Ada beberapa bank menyediakan produk khas ASB loan/financing.

Jadi, kalau nak buat teknik loan ASB, mestilah guna produk-produk dari jenis ini.

Tetapi, ada yang tersilap menggunakan personal loan/financing untuk buat teknik loan ASB.

Produk personal loan/financing adalah berbeza dengan produk ASB loan/financing.

Perbezaan paling utama, kadar faedah/keuntungan bagi personal loan/financing dikira ke atas jumlah penuh pinjaman/pembiayaan mengikut kiraan kadar efektif, manakala bagi produk ASB loan/financing, kadar faedah/keuntungan dikira ke atas baki jumlah pinjaman/pembiayaan setiap bulan yang semakin berkurangan.

Perkara ini mungkin agak teknikal untuk diterangkan atau difahami.

Senang kata, produk ASB loan/financing adalah lebih murah dan fleksibel berbanding produk personal loan/financing untuk jangka masa pendek.

Bagi yang menggunakan produk ASB loan/financing, mereka boleh tamatkan awal loan/financing yang diambil dan hanya perlu bayar baki yang masih ada.

Sebaliknya, bagi yang tersilap menggunakan personal loan/financing untuk buat teknik loan ASB, mereka perlu langsaikan keseluruhan jumlah pinjaman/pembiayaan termasuk faedah/keuntungan jika ingin tamatkan awal sebelum tempoh akhir pinjaman/pembiayaan tersebut.

Jadi, tidak dapat tidak, mereka perlu tambah lagi duit untuk tamatkan pinjaman/pembiayaan tersebut, atau teruskan sahaja sehingga ke akhir tempoh pinjaman/pembiayaan tersebut.

Jauhi kesilapan teknik loan ASB

Punca utama ramai melakukan kesilapan teknik loan ASB adalah disebabkan kurangnya ilmu dan pemahaman berkenaan teknik loan ASB.

Ramai yang buat teknik loan ASB atas dasar terpengaruh dan terikut-ikut dengan orang lain, tanpa memahami sepenuhnya tentang perkara tersebut.

Oleh itu, tiada cara lain untuk jauhi daripada kesilapan teknik loan ASB, selain daripada belajar dan tambah ilmu yang sepatutnya.

Bagaimana nak belajar?

Boleh mula dengan baca artikel-artikel berkenaan teknik loan ASB sama ada di blog ini atau blog-blog lain.

Untuk lebih advance, dapatkan Combo ASB Genius.

set combo asb geniusSet combo ini boleh dikatakan rujukan paling awal, utama dan lengkap berkenaan teknik loan ASB yang terdapat di pasaran.

Kandungan utama set combo ini adalah ebook yang mengandungi 8 teknik loan ASB yang boleh digunakan untuk jana keuntungan berganda daripada ASB berbanding menyimpan secara biasa.

Bukan itu sahaja, set combo ini turut mengandungi video-video yang menerangkan dengan terperinci berkenaan setiap teknik yang ditulis dalam ebook utama.

Lepas baca ebook dan tonton video, memang mudah nak faham berkenaan teknik loan ASB dan buat kira-kira sendiri.

Di samping ebook dan video, turut diberi ebook-ebook lain sebagai bonus untuk memantapkan pengetahuan berkenaan pengurusan kewangan dan pelaburan hartanah.

Sebarang kemaskini atau pertambahan ebook bonus baru turut akan diberikan percuma sepanjang hayat.

Paling menarik, semua ini boleh diperoleh pada harga RM 40 sahaja!

Berminat nak belajar dapatkan Combo ASB Genius dan belajar tentang teknik loan ASB dengan lebih mendalam?

Terus dapatkan Combo ASB Genius dengan klik di sini.

Kalau masih ragu-ragu, boleh baca review tentang set combo ini di sini: Combo ASB Genius

..

Masih Relevankah Teknik Financing ASB?

teknik financing asb teknik loan asbSusulan pengumuman agihan pendapatan dividen bonus ASB 2016 baru-baru ini, yang mana merupakan agihan terendah dalam sejarah (dividen = 6.75 sen, bonus 0.50 sen), ramai yang panik terutama golongan yang menggunakan teknik financing ASB atau lebih popular orang sebut sebagai teknik loan ASB.

Kenapa panik?

Yelah, sebab kebiasaannya, apabila orang mengajar tentang teknik financing ASB, mereka akan menggunakan dividen atas daripada 7.00 sen.

Tetapi sekarang, agihan yang diumumkan adalah kurang daripada 7.00 sen, malah mungkin boleh jadi lebih rendah lagi pada tahun-tahun mendatang jika situasi ekonomi semasa bertambah teruk.

Sebenarnya, situasi agihan dividen ASB yang rendah ini telah saya nyatakan sebagai salah satu perkara atau risiko yang perlu diberi perhatian apabila menggunakan teknik financing ASB (rujuk artikel ini: 5 Perkara Berkaitan Teknik Loan ASB Yang Perlu Diberi Perhatian

Apabila agihan dividen ASB turun, pulangan daripada teknik yang digunakan boleh juga menurun.

Tetapi, adakah akan rugi?

Atau lebih sedikit pulangannya berbanding menyimpan dalam ASB seperti biasa?

Untuk jawab persoalan-persoalan ini, jom kita buat kira-kira.

Sebelum itu, kita ambil kira perkara-perkara ini dalam pengiraan kita nanti:

  • jumlah financing yang dibuat adalah RM 200,000 dengan kadar faedah 5.2%, maka jumlah bayaran ansuran adalah RM 1,193 sebulan (RM 14,316 setahun) bagi tempoh 25 tahun, atau RM 1,098 sebulan (RM 13,176 setahun) bagi tempoh 30 tahun
  • kadar dividen tahunan ASB adalah 6.50 sen atau 6.5% (nilai yang lebih rendah daripada agihan 2016), maka pulangan daripada financing yang diambil adalah RM 13,000 setiap tahun (6.5% x RM 200,000 = RM 13,000)

Situasi #1 – Amir mempunyai modal sebanyak RM 14,316. Amir bercadang menggunakan teknik penggubahan (rolling dividen; guna dividen untuk bayar ansuran bulanan financing yang diambil). Amir membuat financing ASB sebanyak RM 200,000 untuk tempoh 25 tahun, maka bayaran ansuran adalah RM 1,193 sebulan (RM 14,316 setahun). Selepas 5 tahun, Amir bercadang untuk surrender atau hentikan financing yang diambil.

Jom kita kira anggaran pulangan yang akan Amir peroleh.

  • Tahun 1: Simpanan yang ada (RM 14,316) – Ansuran bulanan (RM 14,316) = Baki RM 0.00
  • Tahun 2: Dividen ASB (RM 13,000) – Ansuran bulanan (RM 14,316) = -RM 1,316
  • Tahun 3: Dividen ASB (RM 13,000) – Ansuran bulanan (RM 14,316) = -RM 1,316
  • Tahun 4: Dividen ASB (RM 13,000) – Ansuran bulanan (RM 14,316) = -RM 1,316
  • Tahun 5: Dividen ASB (RM 13,000) – Ansuran bulanan (RM 14,316) = -RM 1,316

Selepas 5 tahun, surrender sijil, dividen terakhir yang diperoleh (RM 13, 000) disimpan.

Daripada pengiraan di atas, oleh kerana agihan dividen yang rendah, maka pulangan yang Amir peroleh daripada sijil ASB beliau tidak cukup untuk menampung bayaran ansuran bagi tahun selepasnya.

Malah, Amir terpaksa mengeluarkan duit tambahan sebanyak RM 1,316 setiap tahun supaya dapat membayar ansuran bulanan tersebut.

Maka, modal keseluruhan Amir adalah RM 14,316 + (RM 1,316 x 4) = RM 19,580

Oleh kerana Amir surrender sijil selepas 5 tahun, baki financing ASB yang perlu dikembalikan kepada bank adalah RM 177,721 (sila rujuk jadual amortization 1)

teknik financing asb teknik loan asb

Maka, Amir masih akan punyai baki sebanyak RM 22,279 (RM 200,000 – RM 177,721)

Maka, anggaran jumlah simpanan ASB Amir sekarang adalah RM 13,000 + RM 22,279 = RM 35,279

Dengan modal RM 19,580, Amir berjaya mendapat pulangan RM 35,279 dalam masa 5 tahun menggunakan teknik financing ASB.

Jika Amir menggunakan modal asal RM 14,316 disimpan secara biasa dalam ASB, diikuti tambahan RM 1,316 setiap tahun, dengan pulangan dividen 6.5%, Amir akan mendapat anggaran RM 27,570 dalam masa 5 tahun.

Situasi #2 – Mazlan mempunyai modal sebanyak RM 13,176. Sama seperti Amir, Mazlan bercadang menggunakan teknik penggubahan. Bezanya, Mazlan mengambil jumlah financing sebanyak RM 200,000 untuk tempoh 30 tahun, maka bayaran ansuran adalah RM 1,098 sebulan (RM 13,176 setahun). Mazlan juga bercadang untuk surrender sijil selepas 5 tahun.

Pengiraan anggaran pulangan yang akan diperoleh Mazlan adalah seperti yang berikut:

  • Tahun 1: Simpanan yang ada (RM 13,176) – Ansuran bulanan (RM 13,176) = Baki RM 0.00
  • Tahun 2: Dividen ASB (RM 13,000) – Ansuran bulanan (RM 13,176) = -RM 176
  • Tahun 3: Dividen ASB (RM 13,000) – Ansuran bulanan (RM 13,176) = -RM 176
  • Tahun 4: Dividen ASB (RM 13,000) – Ansuran bulanan (RM 13,176) = -RM 176
  • Tahun 5: Dividen ASB (RM 13,000) – Ansuran bulanan (RM 13,176) = -RM 176

Selepas 5 tahun, surrender sijil, dividen terakhir yang diperoleh (RM 13, 000) disimpan.

Mazlan terpaksa mengeluarkan RM 176 setiap tahun untuk menampung bayaran ansuran, maka jumlah modal yang dikeluarkan Mazlan adalah RM 13,176 + (RM 176 x 4) = RM 13,880

Semasa Mazlan surrender sijil selepas 5 tahun, jumlah yang perlu dikembalikan kepada bank adalah RM 184,172 (sila rujuk jadual amortization 2)

teknik financing asb teknik loan asb

Maka, Mazlan masih akan punyai baki sebanyak RM 15,828 (RM 200,000 – RM 184,172)

Maka, anggaran jumlah simpanan ASB Mazlan sekarang adalah RM 13,000 + RM 15,828 = RM 28,828

Dengan modal RM 13,880, Mazlan berjaya mendapat pulangan RM 28,828 dalam masa 5 tahun menggunakan teknik financing ASB.

Jika Mazlan menggunakan modal asal RM 13,176 disimpan secara biasa dalam ASB, diikuti tambahan RM 176 setiap tahun, dengan pulangan dividen 6.5%, Mazlan akan mendapat anggaran RM 19,280 dalam masa 5 tahun.

Situasi #3 – Siti bercadang menggunakan teknik pengumpulan (compounding). Setiap bulan, Siti mampu menyimpan sebanyak RM 1,193. Maka Siti membuat financing ASB sebanyak RM 200,000 selama 25 tahun (bayaran ansuran RM 1,193 sebulan atau RM 14,316 setahun). Siti bercadang untuk surrender selepas 5 tahun.

Jom kira anggaran pulangan yang akan diperolehi Siti.

  • Tahun 1: RM 200,000 + (6.5% x RM 200,000) = RM 213,000.00
  • Tahun 2: RM 213,000 + (6.5% x RM 213,000) = RM 226,845.00
  • Tahun 3: RM 226,845 + (6.5% x RM 226,845) = RM 241,589.00
  • Tahun 4: RM 241,589 + (6.5% x RM 241,589) = RM 257,292.00
  • Tahun 5: RM 257,292 + (6.5% x RM 257,292) = RM 274,015.00

Oleh kerana surrender sijil selepas 5 tahun, baki loan ASB yang perlu dikembalikan kepada bank adalah RM 177,721 (sila rujuk jadual amortization 1)

Maka, anggaran yang akan diperoleh Siti adalah RM 274,015 – RM 177,721 = RM 96,294

Modal yang dikeluarkan Siti adalah RM 1,193 x 60 bulan = RM 71,580

Maka, dengan modal RM 71,580, Siti berjaya mendapatkan RM 96,294 dalam masa 5 tahun (Simple TR = 34.52%, AAR = 6.90%, CAGR = 6.11%)

Jika Siti tidak melakukan teknik financing ASB dan hanya menyimpan RM 1,193 setiap bulan ke dalam ASB selama 5 tahun, anggaran jumlah terkumpul adalah RM 84,314 (perbezaan RM 11,980 dengan teknik loan ASB)

Situasi #4 – Melati juga bercadang untuk menggunakan teknik compounding, sama seperti Siti. Cuma, Melati hanya mampu memperuntukkan RM 1,098 sebulan sahaja. Dengan kemampuan tersebut, Melati membuat financing ASB sebanyak RM 200,000 selama 30 tahun (bayaran ansuran RM 1,098 sebulan atau RM 13,176 setahun). Selepas 5 tahun, Melati bercadang untuk surrender sijil beliau.

Berapa yang akan Melati dapat, jom kita kira:

  • Tahun 1: RM 200,000 + (6.5% x RM 200,000) = RM 213,000.00
  • Tahun 2: RM 213,000 + (6.5% x RM 213,000) = RM 226,845.00
  • Tahun 3: RM 226,845 + (6.5% x RM 226,845) = RM 241,589.00
  • Tahun 4: RM 241,589 + (6.5% x RM 241,589) = RM 257,292.00
  • Tahun 5: RM 257,292 + (6.5% x RM 257,292) = RM 274,015.00

Oleh kerana surrender sijil selepas 5 tahun, baki loan ASB yang perlu dikembalikan kepada bank adalah RM 184,172 (sila rujuk jadual amortization 2)

Maka, anggaran yang akan diperoleh Melati adalah RM 274,015 – RM 184,172 = RM 89,843

Modal yang dikeluarkan Melati adalah RM 1,098 x 60 bulan = RM 65,880

Maka, dengan modal RM 65,880, Melati berjaya mendapatkan RM 89,843 dalam masa 5 tahun (Simple TR = 36.37%, AAR = 7.27%, CAGR = 6.40%)

Jika Melati tidak melakukan teknik financing ASB dan hanya menyimpan RM 1,098 setiap bulan ke dalam ASB selama 5 tahun, anggaran jumlah terkumpul adalah RM 77,600 (perbezaan RM 12,243 dengan teknik loan ASB)

Masih relevankah teknik financing ASB?

teknik financing asb teknik loan asbBaiklah, selepas kita buat pengiraan-pengiraan di atas, dapat dilihat beberapa perkara iaitu:

  • Jika agihan dividen ASB rendah (dalam contoh di atas adalah 6.50 sen atau 6.5%), maka golongan yang menggunakan teknik penggubahan perlu mengeluarkan duit tambahan untuk membayar ansuran bulanan financing yang diambil.
  • Golongan yang mengambil tempoh pembiayaan 25 tahun perlu mengeluarkan duit tambahan yang lebih banyak berbanding golongan yang mengambil tempoh pembiayaan 30 tahun, tetapi sudah semestinya mereka akan mendapat pulangan yang lebih.
  • Bagi yang menggunakan teknik compounding pula, mereka tidak perlu mengeluarkan duit tambahan kerana bayaran ansuran bulanan masih sama, cuma pulangan yang diperoleh akan berkurang jika agihan dividen ASB rendah
  • Walaupun perlu mengeluarkan duit tambahan dan pulangan lebih rendah, namun jika dibandingkan dengan menyimpan secara biasa, pulangan yang diperoleh melalui teknik financing ASB masih lebih tinggi.

Tetapi, masih relevankah teknik financing ASB?

Secara peribadi, saya berpendapat teknik financing ASB masih lagi relevan walaupun dividen yang diberikan rendah.

Jika dilihat kepada kira-kira di atas, walaupun terpaksa keluarkan kos tambahan untuk menampung bayaran ansuran bulanan dan pulangan yang diperoleh lebih kecil, namun pulangan tersebut masih lebih baik berbanding menyimpan secara biasa.

Teknik financing ASB masih boleh menjadi alat leverage yang baik untuk mendapatkan pulangan yang lebih besar bagi simpanan yang dibuat.

Cumanya, dengan adanya risiko-risiko yang terlibat, perlu tepuk dada tanya selera sama ada pulangan yang bakal diperoleh berbaloi atau tidak dengan risiko-risiko yang ditanggung.

Adakah dividen ASB akan terus turun?

Atau selepas ini akan pulih dan bertambah baik?

Adakah kadar faedah pembiayaan terus kekal rendah atau naik pada masa akan datang?

Bagi yang baru nak mulakan teknik financing ASB atau teknik loan ASB, semua risiko-risiko ini perlu di ambil kira.

Kalau takut menghadapi atau sentiasa resah memikirkan semua risiko tersebut, lebih baik menyimpan secara biasa atau cari peluang pelaburan lain.

Pada masa yang sama, perlu belajar cara buat pengiraan agar dapat membuat pertimbangan sendiri.

Jangan pula hanya mengikut kata-kata orang lain atau ejen yang mempromosikan produk financing ASB.

Bagaimana nak belajar?

Saya sarankan untuk dapatkan Combo ASB Genius terlebih dahulu, baca dan hadamkan tentang cara pengiraan yang sebenar.

set combo asb geniusBagi yang telah lama menggunakan financing atau loan ASB, saya sarankan terus istiqamah dengan apa yang anda telah buat.

Seharusnya anda telah buat kira-kira terlebih dahulu sebelum buat financing atau loan ASB dulu.

Jika anda yakin yang teknik yang digunakan masih mampu mencapai matlamat yang diingini, just go on.

Jangan cepat panik

Dari tahun ke tahun, pantau pulangan yang anda peroleh, buat sedikit kira-kira.

Letakkan satu paras minima pulangan yang anda inginkan.

Jika keadaan bertambah teruk dan pulangan sebenar menghampiri paras minima yang anda letakkan, pada masa tersebut anda boleh fikirkan untuk mengkaji semula ‘pelaburan’ anda dalam teknik financing ASB tersebut.

Jika berminat untuk mendapatkan set Combo ASB Genius, boleh ikut langkah-langkah yang berikut:

1. Buat bayaran RM 60 RM 40 ke akaun Maybank 5620 8560 7240 Key Empires Consultancy. Masukkan emel: keyempiresconsultancy@gmail.com Simpan gambar/screenshot resit bayaran.

2. Klik pada link di bawah:
Tempah Combo ASB Genius
Tempah Combo ASB Genius
Tempah Combo ASB Genius

3. Isi semua maklumat peribadi yang diminta seperti nama, alamat, nombor telefon dan alamat emel (paling penting).

4. Masukkan maklumat pembayaran seperti yang diminta. Upload gambar/screenshot resit bayaran dalam sistem atau Whatsapp ke 013-9798719 (http://www.wasap.my/60139798719).

5. Klik pada kotak ‘Akuan’. Kemudian klik butang “Hantar”

Selepas order anda disahkan, anda akan menerima emel yang mengandungi link untuk download semua ebook dan video dalam pakej Combo ASB Genius ini.

Sebarang pertanyaan boleh diajukan melalui Whatsapp ke 013-9798719 (https://www.wasap.my/60139798719).

..