Masih Relevankah Teknik Financing ASB?

Susulan pengumuman agihan pendapatan dividen bonus ASB 2016 baru-baru ini, yang mana merupakan agihan terendah dalam sejarah (dividen = 6.75 sen, bonus 0.50 sen), ramai yang panik terutama golongan yang menggunakan teknik financing ASB atau lebih popular orang sebut sebagai teknik loan ASB.

Kenapa panik?

Yelah, sebab kebiasaannya, apabila orang mengajar tentang teknik financing ASB, mereka akan menggunakan dividen atas daripada 7.00 sen.

Tetapi sekarang, agihan yang diumumkan adalah kurang daripada 7.00 sen, malah mungkin boleh jadi lebih rendah lagi pada tahun-tahun mendatang jika situasi ekonomi semasa bertambah teruk.

Sebenarnya, situasi agihan dividen ASB yang rendah ini telah saya nyatakan sebagai salah satu perkara atau risiko yang perlu diberi perhatian apabila menggunakan teknik financing ASB (rujuk artikel ini: 5 Perkara Berkaitan Teknik Loan ASB Yang Perlu Diberi Perhatian

Apabila agihan dividen ASB turun, pulangan daripada teknik yang digunakan boleh juga menurun.

Tetapi, adakah akan rugi?

Atau lebih sedikit pulangannya berbanding menyimpan dalam ASB seperti biasa?

Untuk jawab persoalan-persoalan ini, jom kita buat kira-kira.

Sebelum itu, kita ambil kira perkara-perkara ini dalam pengiraan kita nanti:

• jumlah financing yang dibuat adalah RM 200,000 dengan kadar faedah 5.2%, maka jumlah bayaran ansuran adalah RM 1,193 sebulan (RM 14,316 setahun) bagi tempoh 25 tahun, atau RM 1,098 sebulan (RM 13,176 setahun) bagi tempoh 30 tahun
• kadar dividen tahunan ASB adalah 6.50 sen atau 6.5% (nilai yang lebih rendah daripada agihan 2016), maka pulangan daripada financing yang diambil adalah RM 13,000 setiap tahun (6.5% x RM 200,000 = RM 13,000)

Situasi #1 – Amir mempunyai modal sebanyak RM 14,316. Amir bercadang menggunakan teknik penggubahan (rolling dividen; guna dividen untuk bayar ansuran bulanan financing yang diambil). Amir membuat financing ASB sebanyak RM 200,000 untuk tempoh 25 tahun, maka bayaran ansuran adalah RM 1,193 sebulan (RM 14,316 setahun). Selepas 5 tahun, Amir bercadang untuk surrender atau hentikan financing yang diambil.

Jom kita kira anggaran pulangan yang akan Amir peroleh.

• Tahun 1: Simpanan yang ada (RM 14,316) – Ansuran bulanan (RM 14,316) = Baki RM 0.00
• Tahun 2: Dividen ASB (RM 13,000) – Ansuran bulanan (RM 14,316) = -RM 1,316
• Tahun 3: Dividen ASB (RM 13,000) – Ansuran bulanan (RM 14,316) = -RM 1,316
  
• Tahun 4: Dividen ASB (RM 13,000) – Ansuran bulanan (RM 14,316) = -RM 1,316
  
• Tahun 5: Dividen ASB (RM 13,000) – Ansuran bulanan (RM 14,316) = -RM 1,316
  

Selepas 5 tahun, surrender sijil, dividen terakhir yang diperoleh (RM 13, 000) disimpan.

Daripada pengiraan di atas, oleh kerana agihan dividen yang rendah, maka pulangan yang Amir peroleh daripada sijil ASB beliau tidak cukup untuk menampung bayaran ansuran bagi tahun selepasnya.

Malah, Amir terpaksa mengeluarkan duit tambahan sebanyak RM 1,316 setiap tahun supaya dapat membayar ansuran bulanan tersebut.

Maka, modal keseluruhan Amir adalah RM 14,316 + (RM 1,316 x 4) = RM 19,580

Oleh kerana Amir surrender sijil selepas 5 tahun, baki financing ASB yang perlu dikembalikan kepada bank adalah RM 177,721 (sila rujuk jadual amortization 1)

Maka, Amir masih akan punyai baki sebanyak RM 22,279 (RM 200,000 – RM 177,721)

Maka, anggaran jumlah simpanan ASB Amir sekarang adalah RM 13,000 + RM 22,279 = RM 35,279

Dengan modal RM 19,580, Amir berjaya mendapat pulangan RM 35,279 dalam masa 5 tahun menggunakan teknik financing ASB.

Jika Amir menggunakan modal asal RM 14,316 disimpan secara biasa dalam ASB, diikuti tambahan RM 1,316 setiap tahun, dengan pulangan dividen 6.5%, Amir akan mendapat anggaran RM 27,570 dalam masa 5 tahun.

Situasi #2 – Mazlan mempunyai modal sebanyak RM 13,176. Sama seperti Amir, Mazlan bercadang menggunakan teknik penggubahan. Bezanya, Mazlan mengambil jumlah financing sebanyak RM 200,000 untuk tempoh 30 tahun, maka bayaran ansuran adalah RM 1,098 sebulan (RM 13,176 setahun). Mazlan juga bercadang untuk surrender sijil selepas 5 tahun.

Pengiraan anggaran pulangan yang akan diperoleh Mazlan adalah seperti yang berikut:

• Tahun 1: Simpanan yang ada (RM 13,176) – Ansuran bulanan (RM 13,176) = Baki RM 0.00
• Tahun 2: Dividen ASB (RM 13,000) – Ansuran bulanan (RM 13,176) = -RM 176
• Tahun 3: Dividen ASB (RM 13,000) – Ansuran bulanan (RM 13,176) = -RM 176
  
• Tahun 4: Dividen ASB (RM 13,000) – Ansuran bulanan (RM 13,176) = -RM 176
  
• Tahun 5: Dividen ASB (RM 13,000) – Ansuran bulanan (RM 13,176) = -RM 176
  

Selepas 5 tahun, surrender sijil, dividen terakhir yang diperoleh (RM 13, 000) disimpan.

Mazlan terpaksa mengeluarkan RM 176 setiap tahun untuk menampung bayaran ansuran, maka jumlah modal yang dikeluarkan Mazlan adalah RM 13,176 + (RM 176 x 4) = RM 13,880

Semasa Mazlan surrender sijil selepas 5 tahun, jumlah yang perlu dikembalikan kepada bank adalah RM 184,172 (sila rujuk jadual amortization 2)

Maka, Mazlan masih akan punyai baki sebanyak RM 15,828 (RM 200,000 – RM 184,172)

Maka, anggaran jumlah simpanan ASB Mazlan sekarang adalah RM 13,000 + RM 15,828 = RM 28,828

Dengan modal RM 13,880, Mazlan berjaya mendapat pulangan RM 28,828 dalam masa 5 tahun menggunakan teknik financing ASB.

Jika Mazlan menggunakan modal asal RM 13,176 disimpan secara biasa dalam ASB, diikuti tambahan RM 176 setiap tahun, dengan pulangan dividen 6.5%, Mazlan akan mendapat anggaran RM 19,280 dalam masa 5 tahun.

Situasi #3 – Siti bercadang menggunakan teknik pengumpulan (compounding). Setiap bulan, Siti mampu menyimpan sebanyak RM 1,193. Maka Siti membuat financing ASB sebanyak RM 200,000 selama 25 tahun (bayaran ansuran RM 1,193 sebulan atau RM 14,316 setahun). Siti bercadang untuk surrender selepas 5 tahun.

Jom kira anggaran pulangan yang akan diperolehi Siti.

• Tahun 1: RM 200,000 + (6.5% x RM 200,000) = RM 213,000.00
• Tahun 2: RM 213,000 + (6.5% x RM 213,000) = RM 226,845.00
• Tahun 3: RM 226,845 + (6.5% x RM 226,845) = RM 241,589.00
• Tahun 4: RM 241,589 + (6.5% x RM 241,589) = RM 257,292.00
• Tahun 5: RM 257,292 + (6.5% x RM 257,292) = RM 274,015.00

Oleh kerana surrender sijil selepas 5 tahun, baki loan ASB yang perlu dikembalikan kepada bank adalah RM 177,721 (sila rujuk jadual amortization 1)

Maka, anggaran yang akan diperoleh Siti adalah RM 274,015 – RM 177,721 = RM 96,294

Modal yang dikeluarkan Siti adalah RM 1,193 x 60 bulan = RM 71,580

Maka, dengan modal RM 71,580, Siti berjaya mendapatkan RM 96,294 dalam masa 5 tahun (Simple TR = 34.52%, AAR = 6.90%, CAGR = 6.11%)

Jika Siti tidak melakukan teknik financing ASB dan hanya menyimpan RM 1,193 setiap bulan ke dalam ASB selama 5 tahun, anggaran jumlah terkumpul adalah RM 84,314 (perbezaan RM 11,980 dengan teknik loan ASB)

Situasi #4 – Melati juga bercadang untuk menggunakan teknik compounding, sama seperti Siti. Cuma, Melati hanya mampu memperuntukkan RM 1,098 sebulan sahaja. Dengan kemampuan tersebut, Melati membuat financing ASB sebanyak RM 200,000 selama 30 tahun (bayaran ansuran RM 1,098 sebulan atau RM 13,176 setahun). Selepas 5 tahun, Melati bercadang untuk surrender sijil beliau.

Berapa yang akan Melati dapat, jom kita kira:

• Tahun 1: RM 200,000 + (6.5% x RM 200,000) = RM 213,000.00
• Tahun 2: RM 213,000 + (6.5% x RM 213,000) = RM 226,845.00
• Tahun 3: RM 226,845 + (6.5% x RM 226,845) = RM 241,589.00
• Tahun 4: RM 241,589 + (6.5% x RM 241,589) = RM 257,292.00
• Tahun 5: RM 257,292 + (6.5% x RM 257,292) = RM 274,015.00

Oleh kerana surrender sijil selepas 5 tahun, baki loan ASB yang perlu dikembalikan kepada bank adalah RM 184,172 (sila rujuk jadual amortization 2)

Maka, anggaran yang akan diperoleh Melati adalah RM 274,015 – RM 184,172 = RM 89,843

Modal yang dikeluarkan Melati adalah RM 1,098 x 60 bulan = RM 65,880

Maka, dengan modal RM 65,880, Melati berjaya mendapatkan RM 89,843 dalam masa 5 tahun (Simple TR = 36.37%, AAR = 7.27%, CAGR = 6.40%)

Jika Melati tidak melakukan teknik financing ASB dan hanya menyimpan RM 1,098 setiap bulan ke dalam ASB selama 5 tahun, anggaran jumlah terkumpul adalah RM 77,600 (perbezaan RM 12,243 dengan teknik loan ASB)

Masih relevankah teknik financing ASB?

Baiklah, selepas kita buat pengiraan-pengiraan di atas, dapat dilihat beberapa perkara iaitu:

• Jika agihan dividen ASB rendah (dalam contoh di atas adalah 6.50 sen atau 6.5%), maka golongan yang menggunakan teknik penggubahan perlu mengeluarkan duit tambahan untuk membayar ansuran bulanan financing yang diambil.
• Golongan yang mengambil tempoh pembiayaan 25 tahun perlu mengeluarkan duit tambahan yang lebih banyak berbanding golongan yang mengambil tempoh pembiayaan 30 tahun, tetapi sudah semestinya mereka akan mendapat pulangan yang lebih.
• Bagi yang menggunakan teknik compounding pula, mereka tidak perlu mengeluarkan duit tambahan kerana bayaran ansuran bulanan masih sama, cuma pulangan yang diperoleh akan berkurang jika agihan dividen ASB rendah
• Walaupun perlu mengeluarkan duit tambahan dan pulangan lebih rendah, namun jika dibandingkan dengan menyimpan secara biasa, pulangan yang diperoleh melalui teknik financing ASB masih lebih tinggi.

Tetapi, masih relevankah teknik financing ASB?

Secara peribadi, saya berpendapat teknik financing ASB masih lagi relevan walaupun dividen yang diberikan rendah.

Jika dilihat kepada kira-kira di atas, walaupun terpaksa keluarkan kos tambahan untuk menampung bayaran ansuran bulanan dan pulangan yang diperoleh lebih kecil, namun pulangan tersebut masih lebih baik berbanding menyimpan secara biasa.

Teknik financing ASB masih boleh menjadi alat leverage yang baik untuk mendapatkan pulangan yang lebih besar bagi simpanan yang dibuat.

Cumanya, dengan adanya risiko-risiko yang terlibat, perlu tepuk dada tanya selera sama ada pulangan yang bakal diperoleh berbaloi atau tidak dengan risiko-risiko yang ditanggung.

Adakah dividen ASB akan terus turun?

Atau selepas ini akan pulih dan bertambah baik?

Adakah kadar faedah pembiayaan terus kekal rendah atau naik pada masa akan datang?

Bagi yang baru nak mulakan teknik financing ASB atau teknik loan ASB, semua risiko-risiko ini perlu di ambil kira.

Kalau takut menghadapi atau sentiasa resah memikirkan semua risiko tersebut, lebih baik menyimpan secara biasa atau cari peluang pelaburan lain.

Pada masa yang sama, perlu belajar cara buat pengiraan agar dapat membuat pertimbangan sendiri.

Jangan pula hanya mengikut kata-kata orang lain atau ejen yang mempromosikan produk financing ASB.

Bagaimana nak belajar?

Saya sarankan untuk dapatkan Combo ASB Genius terlebih dahulu, baca dan hadamkan tentang cara pengiraan yang sebenar.

Bagi yang telah lama menggunakan financing atau loan ASB, saya sarankan terus istiqamah dengan apa yang anda telah buat.

Seharusnya anda telah buat kira-kira terlebih dahulu sebelum buat financing atau loan ASB dulu.

Jika anda yakin yang teknik yang digunakan masih mampu mencapai matlamat yang diingini, just go on.

Jangan cepat panik

Dari tahun ke tahun, pantau pulangan yang anda peroleh, buat sedikit kira-kira.

Letakkan satu paras minima pulangan yang anda inginkan.

Jika keadaan bertambah teruk dan pulangan sebenar menghampiri paras minima yang anda letakkan, pada masa tersebut anda boleh fikirkan untuk mengkaji semula ‘pelaburan’ anda dalam teknik financing ASB tersebut.

Jika berminat untuk mendapatkan set Combo ASB Genius, boleh ikut langkah-langkah yang berikut:

1. Buat bayaran RM 60 RM 40 ke akaun Maybank 5620 8560 7240 Key Empires Consultancy. Masukkan emel: keyempiresconsultancy@gmail.com Simpan gambar/screenshot resit bayaran.

2. Klik pada link di bawah:
Tempah Combo ASB Genius
Tempah Combo ASB Genius
Tempah Combo ASB Genius

3. Isi semua maklumat peribadi yang diminta seperti nama, alamat, nombor telefon dan alamat emel (paling penting).

4. Masukkan maklumat pembayaran seperti yang diminta. Upload gambar/screenshot resit bayaran dalam sistem atau Whatsapp ke 013-9798719 (http://www.wasap.my/60139798719).

5. Klik pada kotak ‘Akuan’. Kemudian klik butang “Hantar”

Selepas order anda disahkan, anda akan menerima emel yang mengandungi link untuk download semua ebook dan video dalam pakej Combo ASB Genius ini.

Sebarang pertanyaan boleh diajukan melalui Whatsapp ke 013-9798719 (https://www.wasap.my/60139798719).

..