Pelaburan

Jom Urus Duit > Pelaburan

3 Indikator Untuk Kiraan Pulangan Pelaburan

pulangan pelaburanApabila melabur, sudah tentu kita mengharapkan keuntungan.

Keuntungan pelaburan boleh diperoleh samaada melalui pendapatan semasa/aliran tunai, pertambahan modal asal atau kedua-duanya.

Tetapi, yang kebiasaannya menjadi kekeliruan adalah untuk mengira pulangan pelaburan yang diperoleh.

Nak kira return on investment (ROI)

Secara mudahnya, untuk mengira ROI, boleh dapatkan peratus untuk 3 indikator yang berikut:

1. Jumlah pulangan keseluruhan (total return, TR)

2. Pulangan purata tahunan (average annual return, AAR)

3. Pulangan terkompoun tahunan (compound annual growth rate, CAGR)

TR mengambil kira beza modal asal dan nilai akhir sahaja tanpa mengira jumlah masa yang terlibat.

AAR mengambil kira purata pulangan setiap tahun (AAR dikira dengan menjumlahkan pulangan setiap tahun dan dibahagikan jumlah tahun yang terlibat)

Manakala CAGR mengira pulangan terkompoun yang diperoleh setiap tahun, yang mana dikira ke atas modal dan juga pulangan pelaburan yang dikompounkan.

(*Maaf, memang susah nak jelaskan berkenaan pulangan terkompoun/CAGR ini, saya sendiri pun tak dapat menerangkannya dengan baik)

Pengiraan CAGR adalah rumit, lebih mudah untuk gunakan financial calculator seperti di bawah:

Untuk cuba memahami ketiga-tiga indikator di atas, kita lihat contoh situasi-situasi pelaburan yang boleh berlaku:

Situasi #1:

Ahmad membeli sebuah rumah pada 2011 pada harga RM 120,000 dan berjaya menjualnya semula pada tahun 2016 dengan harga RM 210,000.

Berapa ROI pelaburan Ahmad?

Dalam situasi di atas, Ahmad mendapat keuntungan sebanyak RM 90,000 daripada modal asal RM 120,000 dalam masa 5 tahun.

% TR = (RM 90,000 / RM 120,000) x 100% = 75%

% AAR = 75% / 5 tahun = 30%

% CAGR = 11.8%

Situasi #2:

Abu membuat pelaburan dalam unit amanah dengan modal asal RM 1,000 dan tambahan RM 200 setiap bulan dari tahun 2011 hingga 2016. Pada 2016, Abu menjual semua unit yang dibelinya dan mendapat RM 17,000.

Berapa ROI pelaburan Abu?

Selepas dikira, jumlah modal pelaburan Abu adalah RM 1,000 + (RM 200 x 59 bulan) = RM 12,800

Maka, jumlah pulangan selama 5 tahun adalah RM 17,000 – RM 12,800 = RM 4,200

% TR = (RM 4,200 / RM 12,800) x 100% = 32.8%

% AAR = 32.8% / 5 tahun = 6.6%

% CAGR = 5.8%

*Pengiraan ROI untuk pelaburan berkala seperti ditunjukkan di atas adalah kurang tepat. Pengiraan lebih tepat adalah lebih kompleks. Pengiraan yang ditunjukkan adalah untuk memudahkan menilai prestasi pelaburan sahaja.

Situasi #3

Siti melabur dalam satu unit amanah dengan modal permulaan RM 10,000. Pada tahun pertama, pelaburannya mencatat keuntungan 10%, menjadikan nilai pelaburannya RM 11,000. Tahun kedua turut mendapat pulangan 10%, menjadikan nilai pelaburannya RM 12,100. Begitu juga pada tahun ketiga, masih mendapat pulangan 10% menjadikan nilai pelaburannya RM  13,310

Berapakah nilai ROI pelaburan Siti?

% TR = (RM 13,310 – RM 10,000) / RM 10,000 x 100% = 33.1%

% AAR = (10% + 10% + 10%) / 3 tahun = 10%

% CAGR = 10%

Situasi #4

Aminah melabur dalam satu unit amanah dengan modal permulaan RM 10,000. Pada tahun pertama, pelaburannya mencatat keuntungan 6%, menjadikan nilai pelaburannya RM 10,600. Tahun kedua, beliau mendapat pulangan 10%, menjadikan nilai pelaburannya RM 11,660. Pada tahun ketiga pula, beliau mendapat pulangan 14% menjadikan nilai pelaburannya RM  13,292.40

Berapakah nilai ROI pelaburan Siti?

% TR = RM 3,292.40 / RM 10,000 = 32.9%

% AAR = (6% + 10% + 14%) / 3 tahun = 10%

% CAGR = 9.95%

CAGR Indikator Yang Lebih Baik

pulangan pelaburanDaripada situasi-situasi di atas, dapat dilihat bahawa nilai %TR, %AAR dan %CAGR boleh berbeza antara satu sama lain.

Dan indikator yang boleh dikatakan paling baik untuk menggambarkan ROI sesuatu pelaburan adalah CAGR.

Kenapa?

Cuba lihat kembali pada situasi #4 di atas.

Katakanlah Aminah hanya tahu berkenaan nilai akhir pelaburan sahaja (RM 13,292.40) tanpa tahu berkenaan peratus pulangan tahunan yang diisytiharkan (6%, 10% & 14%)

Dengan modal asal RM 10,000, maka TR yang diperoleh Aminah selama 3 tahun adalah 32.9%

Jika nak dapatkan AAR, mungkin ada yang akan kira 32.9% / 3 tahun = 11%

Sekarang, nilai AAR sudah tidak sama seperti nilai sebenar AAR yang dikira dalam situasi #4 di atas iaitu 10%

Dapat dilihat jika lain cara kiraan, maka nilai AAR juga akan berlainan.

Tetapi, jika dikira CAGR, nilai yang diperoleh masih sama iaitu 9.95%

CAGR mengira jumlah ROI ke atas modal, dan juga pulangan/dividen/bonus yang diperoleh setiap tahun yang dikompounkan atau dibiarkan atau ditambah ke atas modal asal.

Jadi, selepas ini, jika anda ingin mengira pulangan pelaburan yang anda lakukan, bolehlah dapatkan nilai CAGR.

[VIDEO]: Fahami Asas Pelaburan

Pelaburan, mengikut definisi, adalah satu aktiviti menangguhkan penggunaan wang/duit pada masa sekarang untuk mengharapkan keuntungan pada masa hadapan.

Aktiviti pelaburan akan melibatkan 4 perkara asas yang berikut:

1. Tanaman modal

2. Peralihan masa

3. Pulangan

4. Risiko

Apabila melabur, sudah tentu tujuan utamanya adalah untuk mendapatkan keuntungan samaada dijana melalui pendapatan semasa/aliran tunai, pertambahan modal/peningkatan nilai ataupun kedua-duanya.

Untuk lebih penerangan, tonton video di atas.

pic-fahami-asas-pelaburan

9 Cara Beli Rumah Tanpa Modal Besar

cara beli rumah tanpa modalCara Beli Rumah Tanpa Modal Besar

Siapa yang tak nak beli rumah, kan?

Tak kiralah samaada untuk duduk sendiri atau sebagai pelaburan, membeli rumah memang satu keperluan yang diidami semua orang.

Tetapi, kenapa masih ramai tidak memiliki rumah?

Tak tahu cara beli rumahkah?

Atau tak mampu nak membeli rumah?

Jawapan paling banyak sudah semestinya kerana tidak mampu.

Tidak dinafikan, pembelian rumah memang memerlukan kos dan modal yang besar.

Lebih-lebih lagi di kawasan bandar, yang mana harga rumah dan hartanah seolah-olah bukan harga mampu milik tetapi sekadar harga mampu tengok.

Berikut merupaka kos-kos yang terlibat dalam pembelian rumah:

1. Bayaran deposit rumah

Oleh kerana bank menyediakan margin pembiayaan/pinjaman rumah sebanyak 90% sahaja bagi rumah pertama dan kedua (70% bagi rumah ketiga), maka seorang pembeli perlu menyediakan minima 10% daripada harga rumah sebagai deposit.

Jika harga rumah RM 300,000, maka deposit 10% adalah RM 30,000.

2. Yuran guaman & duti setem

Pembelian rumah perlu disertakan dokumen perjanjian jual-beli (sale & purchase agreement, S&P).

S&P ini perlu disediakan peguam dan dimatikan setem.

Maka, kos guaman dan duti setem mengikut kadar yang ditetapkan perlulah disediakan.

Anggaran mudah, 3% ke 5% daripada harga rumah.

3. Cukai tanah, cukai pintu & utiliti

Apabila selesai urusan pembelian rumah, cukai tanah dan cukai pintu perlu dibayar kepada pihak yang berwajib walaupun rumah masih belum siap.

Di samping itu, perlu juga diperuntukkan sedikit duit untuk bayaran deposit utiliti seperti pemasangan meter elektrik dan bekalan air.

Jumlahnya bergantung kepada jenis rumah.

Walaupun nilai yang diperlukan mungkin kecil, tetap perlu dikeluarkan juga duit dari poket.

4. Peralatan-peralatan dan renovasi rumah

Apabila rumah siap, bukan boleh terus duduk.

Perlu keluarkan lagi duit untuk pemasangan peralatan-peralatan asas seperti lampu, kipas, grill dan paip.

Itu baru yang asas, belum dicampur lagi kos-kos lain seperti membeli perabot, peralatan elektrik, mengubahsuai ruang, membina pagar dan menambah pendawaian baru.

Semua ini memang memerlukan kos dan modal yang agak banyak.

Sebab itulah, digalakkan merancang kewangan dengan baik dan menyimpan sebahagian pendapatan supaya duit dapat dikumpul bagi persediaan memiliki rumah.

Tetapi, ada tak cara beli rumah tanpa modal?

Atau paling kurang pun, cara beli rumah tanpa modal yang besar?

Jawapannya, ya, ada.

Dan ramai yang telah berjaya membeli rumah tanpa modal yang besar, terutama pelabur-pelabur hartanah.

Saya senaraikan beberapa tips dan cara beli rumah tanpa modal besar yang dilakukan oleh kebanyakan orang terutamanya pelabur-pelabur hartanah:

1. Diskaun 10%

Sesetengah pemaju menawarkan diskaun sehingga 10% daripada harga rumah bagi projek yang mereka kendalikan bagi menarik perhatian pembeli.

Ada juga yang menambah tawaran percuma yuran guaman dan duti setem.

Dengan tawaran-tawaran ini, maka pembeli tidak perlulah mengeluarkan modal yang besar, kadang-kadang sekadar 1% sahaja daripada harga rumah sebagai tanda ‘booking’

Cumanya, semua urusan berkaitan penyediaan S&P dan dokumen-dokumen berkaitan akan diuruskan oleh pemaju dan peguam panel itu sahaja.

Walaupun ini memudahkan pembeli, tetapi kesannya, pembeli mungkin tidak diberikan penerangan secukupnya berkenaan hak-hak mereka.

Kalau terjadi apa-apa, sudah semestinya peguam panel itu akan menyebelahi pemaju, kerana mereka di’bayar’ oleh pemaju.

2. Bank panel pemaju

cara beli rumahTerdapat juga pemaju-pemaju projek perumahan menawarkan pembiayaan/pinjaman daripada bank-bank panel mereka kepada pembeli.

Kelebihannya, pembeli akan ditawarkan margin pembiayaan/pinjaman 100%, berbanding 90% dengan bank-bank bukan panel.

Dengan cara ini, pembeli tidak perlu menyediakan 10% deposit.

Kekurangannya, pembeli tidak boleh membuat pilihan dan terpaksa menerima kadar faedah yang ditetapkan bank panel.

3. Mark-up harga

Cara beli rumah tanpa modal ini juga turut dikenali sebagai teknik mark-up loan.

Melalui cara ini, pembeli boleh ‘berpakat’ dengan pemaju dan peguam supaya di’mark-up‘ harga rumah yang ingin dibeli dan seterusnya mendapatkan pembiayaan/pinjaman penuh.

Sebagai contoh, jika ingin membeli rumah yang berharga RM 320,000; sepatutnya perlu disediakan deposit RM 32,000 dan bank akan biaya RM 288,000

Tetapi, untuk mark-up loan, pemaju dan peguam dengan persetujuan pembeli akan mark-up harga rumah, contohnya kepada RM 360,000.

Maka, dengan margin pembiayaan 90%, pembeli boleh mendapatkan pembiayaan penuh untuk rumah RM 320,000 yang ingin dibeli.

Cara ini juga boleh digunakan untuk rumah subsale atau yang dijual di bawah harga pasaran dengan cara mark-up harga mengikut harga pasaran.

Kekurangan cara ini, jumlah hutang dan bayaran ansuran bulanan adalah lebih tinggi.

Malah, ada juga pemaju yang mengenakan bayaran tambahan jika ingin mark-up harga.

4. Kemudahan hutang lain

Ada pelabur hartanah menyarankan penggunaan hutang lain untuk menampung sebahagian kos pembelian rumah, contohnya menggunakan kad kredit atau pembiayaan/pinjaman peribadi.

Cara ini banyak digunakan pelabur-pelabur hartanah supaya mereka tidak perlu mengeluarkan modal yang besar untuk mendapatkan rumah pelaburan mereka.

Bayaran untuk pembiayaan/pinjaman rumah dan hutang tambahan yang dibuat akan di’cover‘ oleh hasil sewaan rumah tersebut.

5. Joint-venture

Cara ini sesuai jika membeli rumah untuk pelaburan.

Pembeli boleh mendapatkan bantuan para pelabur yang mempunyai modal; cuma perlu disediakan pelan perancangan dan kertas kerja yang meyakinkan sahaja.

Hasil dari rumah itu nanti, perlulah dikongsi dengan pelabur mengikut kadar yang dipersetujui.

6. Refinance

Cara beli rumah tanpa modal menggunakan refinance ini sesuai untuk rumah-rumah yang mempunyai harga yang jauh lebih rendah daripada harga pasaran.

Semasa proses pembelian, boleh dibuat pembiayaan/pinjaman perumahan dengan bank A mengikut harga yang dijual.

Selepas jualan, terus refinance dengan bank B mengikut harga pasaran semasa.

Nampak macam mudah, tapi kalau tak mahir, lebih baik elakkan.

7. Pengeluaran KWSP

KWSP membenarkan sebahagian wang dari Akaun 2 dikeluarkan untuk pembelian rumah.

Kekurangannya, sedikit sebanyak akan menjejaskan tabung persaraan.

8. Skim Rumah Pertamaku (SRP)

SRP diperkenalkan oleh kerajaan pada tahun 2011 untuk membantu golongan muda mendapatkan rumah pertama mereka.

Skim ini membolehkan pembeli mendapatkan pembiayaan/pinjaman 100% ke atas rumah yang dibeli, maka deposit 10% tidak perlu disediakan.

Namun, kemudahan ini tertakluk kepada syarat-syarat tertentu dan oleh kerana pembiayaan/pinjaman adalah 100%, maka nilai hutang dan bayaran ansuran bulanan sudah semestinya tinggi.

Untuk lebih maklumat, boleh lihat di sini.

9. Skim Pembiayaan Rumah Pertama (MyDeposit)

Skim ini turut diperkenalkan oleh kerajaan, bermula tahun 2016.

Melalui skim ini, pembeli boleh mendapatkan bantuan 10% daripada harga rumah atau maksimum RM 30,000 sebagai deposit untuk membeli rumah daripada pemaju swasta.

Skim ini juga tertakluk kepada syarat-syarat yang ditetapkan, untuk maklumat lanjut boleh klik di sini.

Harus diingat, walaupun ada pelbagai cara beli rumah tanpa modal besar ini, tetapi masih tetap digalakkan untuk menyimpan duit terlebih dahulu sebelum bercadang membeli rumah.

Cara-cara yang diberikan ini mungkin hanya dapat mengurangkan sebahagian sahaja kos-kos pembelian rumah sepertimana yang diceritakan di awal tadi.

Lagipun, untuk cara nombor 1 dan 2, memang mudah dilakukan kerana hanya perlu mencari pemaju projek perumahan yang membuat tawaran sebegitu.

Tetapi, bagi cara nombor 3, 4, 5 dan 6, mungkin perlu lebih berhati-hati dan mesti dilakukan dengan ilmu dan teknik yang betul.

Perlu buat kira-kira yang teliti terlebih dahulu.

Nak belajar dari pakar-pakar pelaburan hartanah yang ada menggunakan cara-cara seperti di atas?

Boleh cuba belajar dari ebook Tak Ada Duit, Boleh Beli Rumah Ke?

cara beli rumahDengan ‘pelaburan ilmu’ serendah RM 60 sahaja, pembaca akan dapat belajar perkara-perkara yang berikut:

– Sebab-sebab wajib ceburi pelaburan hartanah yang ramai orang tidak tahu

– Cara-cara beli rumah tanpa bayaran deposit

– Faktor-faktor mengenalpasti lokasi terbaik membeli rumah pertama

– Teknik-teknik berunding harga dengan tuan rumah untuk dapat lebih banyak diskaun

– Tips-tips dapatkan lebih banyak diskaun daripada pemaju

Dan yang paling istimewa dalam ebook ini adalah perkongsian daripada 12 otai-otai pelabur hartanah di Malaysia.

Bukan senang nak kumpulkan semua otai pelabur hartanah ini.

Jika dikumpulkan pengalaman-pengelaman otai-otai ini, boleh mencecah ratusan tahun dan melibatkan pembelian ratusan buah rumah.

Dan mereka melakukannya dengan modal yang minimum.

Memang banyak perkara yang boleh dipelajari daripada perkongsian mereka.

Nak tahu siapa otai-otai itu?

Nak belajar teknik-teknik yang mereka lakukan?

Klik di sini sekarang – Tak Ada Duit Boleh Beli Rumah Ke? 

Ebook ini memang disarankan untuk mereka yang baru nak beli rumah pertama atau ingin berjinak-jinak dalam pelaburan hartanah.

Cara mudah untuk belajar tentang sesuatu pelaburan itu adalah melalui pengalaman orang lain, dan membaca ebook ini adalah salah satu caranya.