5 Perkara Berkaitan Teknik Loan ASB Yang Perlu Diberi Perhatian

teknik loan ASBTidak dinafikan, teknik loan ASB ataupun teknik financing ASB, jika dilakukan dengan betul, merupakan teknik yang powerful untuk mendapatkan jumlah simpanan yang besar dalam tempoh masa yang singkat.

Berbanding dengan menyimpan secara biasa, teknik loan ASB menggunakan kuasa leveraging (guna duit orang lain, iaitu bank) dan kuasa compounding (dividen dicampurkan dengan modal asal) untuk mendapatkan pulangan yang lebih baik.

Contohnya, jika menggunakan 3 teknik loan ASB paling popular, anda akan dapat:

  • teknik 1: modal RM 14,500, hasil akhir RM 39,000
  • teknik 2: modal RM 72,264, hasil akhir RM 109,000
  • teknik 3: modal RM 86,717, hasil akhir RM 152,035

Dan oleh kerana teknik loan ASB boleh dikatakan sangat mudah dilakukan dengan syarat tahu caranya, maka teknik ini telah menjadi pilihan kebanyakan orang untuk membuat simpanan secara paksaan (force-saving)

Tambahan lagi, terdapat banyak panduan berkenaan teknik loan ASB yang dkongsikan oleh mereka yang pakar, contohnya Combo ASB Genius, dan ini memudahkan lagi orang ramai untuk belajar dan menggunakan teknik financing ASB sebagai jalan untuk mencapai matlamat kewangan mereka.

Jika anda pun teringin untuk menggunakan teknik financing ASB, sebaik-baiknya ambil kira beberapa perkara penting ini terlebih dahulu:

1. Komitmen bayar hutang

Apabila menggunakan teknik loan ASB, sudah semestinya perlu meminjam dengan bank.

Apabila meminjam, perlulah ingat bahawa hutang adalah hutang, dan hutang wajib dibayar.

Setiap bulan, peminjam wajib menyelesaikan bayaran ansuran yang dikenakan oleh bank.

Kalau gagal buat bayaran ansuran, mungkin akan berlaku perkara-perkara yang tidak diingini.

Contohnya, bank boleh force-surrender sijil loan ASB yang dibuat, menyebabkan matlamat asal membuat teknik loan ASB tidak tercapai.

Dan peminjam boleh disenaraihitamkan dalam CCRIS, yang mana boleh menjejaskan peluang untuk mendapatkan pinjaman/pembiayaan lain selepas ini.

Oleh itu, jika ingin aplikasikan teknik loan ASB, pastikan mampu dan berdisiplin membayar ansuran bulanan yang ditetapkan bank, dan mampu beri komitmen untuk jangka masa panjang.

Jangan pula selepas apply loan ASB, tiba-tiba dibuat perkara lain yang akan menjejaskan komitmen untuk membayar ansuran loan ASB yang dimohon.

Baca juga:  Tips Jimat Duit Belanja Beli-belah Dengan Shopback

2. DSR akan meningkat

teknik loan ASBApabila bank menilai keupayaan seseorang untuk meminjam, bank akan mengira Debt-Service-Ratio (DSR) pemohon tersebut.

Contohnya, Abu berpendapatan bersih RM 3,000 dan hanya mempunyai hutang kereta sebanyak RM 450/bulan, maka DSR beliau adalah 15% (RM 450 / RM 3,000 x 100 = 15%)

Beberapa lama kemudian, Abu membuat loan ASB sebanyak RM 200,000 dengan bayaran ansuran sebanyak RM 1,200/bulan, maka DSR Abu sekarang adalah 55%.

Apa akan jadi jika DSR meningkat?

Kesannya, akan menjejaskan kuota atau peluang untuk mendapatkan pinjaman/pembiayaan yang lain, contohnya pembiayaan rumah.

Andaikan bank menghadkan DSR 60% untuk jumlah hutang seseorang, maka Abu boleh dikatakan mustahil untuk mendapatkan pembiayaan rumah jika beliau ingin membeli rumah dalam masa terdekat.

Apa yang perlu dilakukan Abu adalah menaikkan pendapatan beliau dan buktikan kepada bank, atau melupuskan baki-baki hutang yang ada.

Ramai sebenarnya yang tidak dapat memohon pinjaman/pembiayaan rumah akibat terikat komitmen dengan ASB loan, dan perkara ini biasanya terjadi kepada mereka yang tidak merancang matlamat loan ASB mereka dengan baik.

Sepatutnya, rancang dan tetapkan gap masa antara 5 tahun atau lebih antara masa mula teknik loan ASB dengan masa untuk beli rumah.

Dalam erti kata lain, kalau dah merancang nak buat teknik loan ASB, pastikan dalam masa terdekat jangan merancang untuk buat loan lain, kecuali anda berpendapatan besar dan DSR masih sangat rendah.

3. Rekod dalam CCRIS

Apabila membuat loan ASB, nama peminjam akan disenaraikan dalam rekod CCRIS.

Rekod CCRIS adalah satu rekod bersepadu yang diselenggara oleh Bank Negara dan dapat diakses oleh semua bank untuk melihat rekod hutang setiap orang yang ada hutang.

Jika bayaran ansuran dibuat cantik, maka cantiklah rekod CCRIS.

Tetapi, jika ada bayaran yang tertunggak, maka rekod CCRIS akan menjadi tidak cantik.

Ini boleh menjejaskan peluang mendapatkan pinjaman/pembiayaan lain pada masa akan datang.

Untuk loan ASB, peminjam akan direkodkan sebagai mempunyai hutang pinjaman/pembiayaan peribadi.

Maka, perlulah memastikan bayaran ansuran bulanan dilunaskan dengan baik agar dapat menjaga rekod CCRIS sendiri.

4. Kadar faedah pinjaman boleh berubah

Jika dilihat kepada produk ASB financing yang ada sekarang, semuanya dikira berdasarkan kadar faedah terapung yang bersandarkan kepada kadar asas (basal rate, BR)

Contohnya, CIMB ASB financing: BR + 1.30%, Maybank ASB financing: BR + 2.20%, BSN ASB financing: BR + 1.40%

Oleh kerana ASB financing ini berdasarkan kepada kadar faedah terapung, maka boleh sahaja bank menaikkan atau menurunkan kadar faedah mengikut kehendak mereka.

Jika kadar faedah naik, maka akan meningkatlah jumlah pinjaman dan seterusnya bertambahlah bayaran ansuran bulanan.

Ini sedikit sebanyak boleh menjejaskan jumlah keuntungan yang ingin dicapai melalui loan ASB.

Baca juga:  [REVIEW] Combo ASB Genius: Himpunan Teknik Loan ASB Terbaik

5. Kadar dividen tahunan ASB boleh berubah

teknik loan ASBUntuk ASB, yang dijamin adalah modal pelaburan sahaja, tetapi bukan kadar keuntungan.

Maksudnya, jika anda melabur RM 100,000, maka nilai tersebut akan kekal dan tidak akan terjejas walaupun hakikatnya ASB itu sedang mengalami kerugian.

Tetapi, kadar dividen atau bonus yang diberikan setiap tahun adalah tidak dijamin jumlahnya; bergantung kepada prestasi dan keuntungan dana ASB sendiri.

Walaupun rekod menunjukkan bahawa kadar dividen ASB tidak pernah lebih rendah daripada 7%, tetapi dalam situasi ekonomi yang mencabar, tidak mustahil yang kadar dividen ASB akan lebih rendah daripada nilai tersebut.

Kenapa perkara ini penting bagi mereka yang buat teknik loan ASB?

Kerana kadar dividen ASB boleh mempengaruhi jumlah keuntungan yang ingin diperoleh melalui teknik yang dilakukan.

Malah, kebanyakan teknik financing/loan ASB yang diajar meletakkan nilai kadar dividen ASB 7.5% atau lebih dalam pengiraan yang ditunjukkan.

Untuk lebih faham, katakanlah Siti membuat loan ASB sebanyak RM 200,000 selama 25 tahun dengan bayaran ansuran sebanyak RM 1,193/bulan (RM 14,316/tahun)

Siti merancang untuk menggunakan teknik penggubahan (baca di sini: 3 Teknik Loan ASB), maka untuk bayaran ansuran bagi tahun pertama, Siti gunakan duit simpanan beliau.

Untuk tahun kedua pula, Siti merancang untuk menggunakan hasil dividen yang diperoleh daripada sijil loan ASB beliau.

Tetapi, kadar dividen yang diisytiharkan adalah 7% sahaja (sijil loan ASB Siti tidak layak untuk bonus ASB kerana belum capai usia 10 tahun); ini bermakna Siti hanya mendapat RM 14,000 sahaja.

Jumlah ini tidak mencukupi untuk membayar ansuran untuk tahun kedua, malah Siti perlu tambah daripada duit sendiri pula.

Jika ini berterusan, sudah semestinya jumlah hasil akhir yang diperoleh Siti tidak akan sama sepertimana yang ditunjukkan dalam pengiraan teknik loan ASB yang beliau belajar.

Bukan untuk menakutkan

Tujuan semua perkara di atas dijelaskan bukan untuk menakutkan datau menghalang untuk melakukan teknik loan ASB.

Malah, teknik loan ASB memang boleh menjadi satu tool yang hebat sebagai simpanan-paksaan untuk mencapai matlamat kewangan yang diingini.

Cumanya, sebelum membuat teknik loan ASB, pastikan betul-betul faham dengan teknik yang ingin digunakan, dan berhati-hati dengan sebarang kemungkinan yang boleh berlaku.

Dan pastikan apabila ingin melakukan teknik loan ASB, kena ada perancangan yang jelas dari segi objektif, tempoh masa dan keuntungan yang ingin dicapai.

Kalau nak belajar teknik loan ASB, boleh dapatkan di sini: Combo ASB Genius

set combo asb geniusKlik di sini untuk terus dapatkan Combo ASB Genius

..

Baca juga:  Pengisytiharan Kadar Dividen KWSP 2016

28 Comments

  1. Naziman Azlye

    Waa tulisan yang sangat menyeluruh dan tidak bias. Saya baru saja balik dari bank Maybank tadi. Saya cakap nak buat AHB. Mereka cuba pujuk buat ASB loan dan bandingkan dengan AHB. Tapi ada 1 ayat daripada Personal Financial Advisor (PFA) buatkan saya rasa berfikir kena balik dan kaji dulu berkenaan ASB loan ni.

    “Kalau ambil 50k nanti lepas tolak interest rate 5.2%, itulah untung setiap tahun. Siapa nak bagi duit free-free kan”. Kira-kira, kalau dividen ASB 7% dan tolak interest rate 5.2%, dapat untung 1.8%.

    Tak dinafikan tetap untung, tapi 5 poin tulisan tuan/puan memberi pandangan sisi lain ASB loan ni.

    Reply
    1. izzuddinjaaffar (Post author)

      Bagus Tuan. Dalam hal melibatkan kewangan ini, jangan mudah terliur dengan tawaran daripada orang lain. Perlu buat banyak pertimbangan terlebih dahulu. Selepas yakin dengan pertimbangan sendiri, barulah buat keputusan yang terbaik.

      Reply
  2. Mohd hafizie bin rosle

    As’kum..saya iz..sy nak tanya apa yang telah terjadi kepada saya(rekod saya dengan bank) atau akaun asb saya setelah sekian lama saya tidak dapat meneruskan pembayaran ansuran pinjaman asb selama bermula2013 dan sehingga sekarang 2017 disember..saya mula asb pada tahun 2011 pinjaman asb sebanyak 100k.. pada tahun pertama dan kedua saya tiada masalah membuat bayaran ansuran bulanan asb saya.sehingga pada tahun ke tiga saya hanya berpeluang membuat bayaran bulanan asb selama 2 bulan.. selepas itu saya ditimpa masalah yang tidak membolehkan saya meneruskan pembayaran ansuran bulanan asb saya.. dividen tahun pertama dan tahun kedua saya guna kerana mengalami pemasalah berkaitan dgn kewangn.. justeru itu saya merancang untuk membuat pembayaran ansuran bulanan asb setiap bulan seperti tahun yang sebelunya kerana dividen tahun sebelumnya sy mempunyai pemasalahan yang sama yang mengakibat kan saya menggunakan dividen yang sy peroleh..namun begitu saya berjaya melunaskan bayaran pinjaman bulanan sy pada tahun kedua tersebut.masuk tahun ketiga di diawal permulaan sy membuat pembayaran bulanan pinjaman asb saya,saya telah mengalami pemasaalahan yang tidak dapat dielakkan.dan saya sempat membuat 2 bulan pembayaran bulanan saya..dan sejak itu saya tidak lagi memperoleh peluang membuat pembayaran bulanan pinjaman asb saya sehingga sekarang dan tidak langsung berpeluang menguruskan akaun simpanan pinjaman asb saya disebabkan pemasaalahan yang telah menimpa saya diketika itu dan sehinggalah sekarang.saya kini baru memperoleh berpeluang untuk melakukan perkembangan akaun saya..tapi saya belom pergi bank atau bertanya kan mana-mana pihak tertentu untuk menngetahui apa yang telah terjadi dengan status nama akaun asb saya? Boleh tolong saya? Terima kasih..

    Reply
    1. izzuddinjaaffar (Post author)

      Terima kasih kerana sudi singgah di sini.

      Apa yang saya tahu, ini yang bank akan buat kalau peminjam default bayaran untuk loan/financing ASB yang diambil:
      1. Gunakan dividen yang diperoleh untuk menampung bayaran bulanan
      2. Jika dividen pun tiada/dikeluarkan peminjam, bank akan terminate pinjaman, gunakan nilai serahan untuk tampung bayaran yang tertunggak, dan bakinya (kalau ada) akan diserahkan kepada peminjam semula
      3. Jika kedua-dua langkah di atas masih tidak dapat menampung tunggakan bayaran, maka bank berhak menuntut lagi dengan peminjam

      Untuk kes Tuan, saya sarankan untuk PERGI KE BANK yang Tuan buat pinjaman tersebut untuk SEMAK STATUS terkini loan Tuan tersebut, sebelum bank ambil apa-apa tindakan yang bakal menyusahkan Tuan pada masa hadapan seperti disenarai hitamkan atau dicadang untuk diletak status muflis.

      Reply
  3. Syafiq

    Salam
    Tuan sy nak tanya jika sy buat asb loan pada tahun 2012 selepas itu tak mampu bayar dan sy sudah di blacklist.. tp selepas sy mmbuat pembayaran blacknlist itu adakah sy boleh mmbuat asb loan baru ? Sy buat dkt mybank. Ttpi ptugas kata blh.. adakah ia ada tempoh matang selepaa pembyaran black list sy.. sy dh langsai kan smua yg tertunggk dan dh cleae dr ccris..

    Reply
    1. izzuddinjaaffar (Post author)

      Wa’alaikummussalam.

      Kebiasaannya, ambil masa 12 bulan untuk rekod bayaran tertunggak loan ‘dibersihkan’ daripada rekod CCRIS. Untuk blacklist pula, bergantung kepada bank. Tuan boleh cuba apply, nanti bank akan nilaikan sama ada permohonan Tuan boleh diluluskan atau tidak.

      Reply
  4. Tariq

    Salam tuan,

    Sy ada sebuah kereta yg boleh dijual pada harga 15k dan simpanan 4k. Sy bercadang utk membuat loan asb 100k selama 30 tahun dan jual kereta sy utk membayar setahun loan asb tersebut. Kemudian sy akan gunakan teknik compounding utk mbayar tahun2 berikutnya. Cukup 5 tahun sy akan terminate. Sy juga akan buat personal loan sebnyk 20k utk topup sebuah kereta 2nd yg akan dibayar selama 5 tahun. Pada perkiraan sy, interest yg sy akan byr pada bank utk kereta nnt lebih rendah berbanding untung yg sy akan dapat dr asb. Adakah investment sy ini berbaloi? Terima kasih

    Reply
    1. Izzuddin Jaaffar (Post author)

      Wsalam. Sebenarnya, susah juga untuk saya jawab soalan Tuan ini.

      Bagi saya, kalau Tuan dan buat kira-kira secukupnya dan yakin dengan langkah yang nak diambil, insyaAllah berbaloi.

      Lagipun, ikut yang saya faham dan nampak, nanti selepas 5 tahun, sekurang-kurangnya Tuan masih ada simpanan hasil daripada teknik loan ASB yang digunakan.

      Apa-apa pun, semuanya terpulang kepada keputusan Tuan sendiri 🙂

      Reply
  5. rubyidris

    assalamualaikum, saya ada amik asb loan konvensional rm50k, sudah 3thn sy menyimpan, skrg duit cash ada rm15k (campur duit lain). Jadi sy pergi ke bank cimb, staff ASB tu sarankan sy tutup account rm50k.then amik rm100k. sy minta pendapat dr pihak tuan. apa sepatutunya sy perlu buat untuk menambahkan lg keuntungan.

    Reply
    1. Izzuddin Jaaffar (Post author)

      Wsalam. Saya pun turut sarankan Cik untuk tutup account RM50k, kerana ianya loan konvensional.

      Untuk maksimakan keuntungan, dengan wang tunai RM 15k yang Cik ada, saya sarankan untuk Cik buka akaun ASB financing (pastikan Islamic account) sebanyak RM 200k untuk tempoh 25 ke 30 tahun. Gunakan duit RM 15k untuk bayar bayaran bulanan selama setahun. Untuk bayaran tahun ke 2 dan seterusnya, boleh rolling bayar guna duit dividen yang diperoleh.

      Reply
  6. Juriah Ujang

    Sy ju nk kepastian boleh ke sy ttup akaun ptama 20 k yg sy buat selepas 5thn kerana bru buat tmbhan 30k tuk loan bru

    Reply
    1. Izzuddin Jaaffar (Post author)

      Boleh sahaja jika dah lepasi tempoh lock-in.

      Reply
  7. Idah

    As salam..saya baru jual umah saya & nk msk asb loan 50k tp agent suh ikat 30thn skrg saya 39thn & monthly 345.

    Soalan saya. Berbaloi ker saya nk saving dlm asb loan? Sbb saya Ada saving extra sbb jual umah. Saya X nak invest dlm fd..tp bila kira² loan asb nie mcm ok mcm X ok.

    Tuan bole bg pendaat x?

    Reply
    1. Izzuddin Jaaffar (Post author)

      Maaf, saya tak faham soalan Cik.

      Reply
      1. Idah

        Saya ada saving 50k tp saya mcm berminat untuk buat asb loan untuk dpt lbh keuntungan. Pada pendapat en, ok ker Kalo saya masuk asb loan under Maybank?

        Saya amik loan sebanyak 50k & ikat selama 30thn.

        Reply
        1. Izzuddin Jaaffar (Post author)

          Bagi saya, kalau Saudari berkemampuan, tiada masalah.

          Reply
  8. Zainal Abidin

    Assalamualaikum

    5 tahun lepas saya ada apply dengan Maybank loan ASB sepertu berikut

    Jumlah Pinjaman: RM30,000.00
    Masa bayaran: 20 Tahun
    Bayaran Bulanan : RM204.00

    Baru baru ini saya terdetik untuk membaca kembali kontrak Maybank dengan saya. Jelas tertulis disitu

    Prinsipal pinjaman: RM30k
    Bayaran Bulanan : RM204
    Jumlah bayaran penuh: RM74140.00

    Apabila dikira balik bayaran penuh bahagi dengan bayaran bulanan

    74140/204 = 363 Bulan = 30 Tahun

    Ini bermaksud saya akan bayar lebihan sebanyak 10 Tahun.

    Sehingga tarikh ini saya sudah call HQ Maybank tetapi diorang suruh refer dekat branch. Saya akan follow up dengan branch dalam masa terdekat.

    Oleh itu saya berpesan kepada sahabat semua sila baca dan buat pengiraan sendiri.

    Reply
    1. Izzuddin Jaaffar (Post author)

      Wa’alaikummusalam. Kebanyakan loan ASB adalah berdasarkan pengiraan reducing balance. Jadi, pengiraan yang Tuan tunjukkan ini adalah kurang tepat. Oleh itu, disarankan juga untuk Tuan merujuk kembali kepada branch bank tersebut untuk mendapatkan penjelasan sepenuhnya.

      Reply
  9. Aiman

    Assalamualaikum,

    Saya baru ambil ASB loan dengan maybank pada awal tahun ini sebanyak RM100,000 dengan bulanan sebanyak RM560 selama 30 tahun (selepas kenaikan OPR di mana sebelum ini hanya RM544 sahaja!). Selepas bayaran bulanan sehingga kini, saya dapati jumlah yang ditolak pada principal adalah sangat-sangat sedikit di mana hanya menolak sebanyak RM100 sahaja. Betulkah pada 3 tahun pertama bayaran asb loan, portion bayaran bagi principal mmg akan ditolak dengan amaun yang sangat sedikit?

    Terima kasih atas bantuan.

    Reply
    1. Izzuddin Jaaffar (Post author)

      Loan ASB dikira berdasarkan pengiraan ke atas baki berkurang (reducing balance). Jadi, pada tahun-tahun terawal, sebahagian besar bayaran adalah untuk membayar faedah berbanding membayar prinsipal.

      Reply
  10. Nasrul

    Saya menjadi mangsa wakil maybank. Pada mula jumpa wakil maybank tidak langsung maklum akan disenarai hitamkan jika gagal buat pembayaran. Sekarang sudah 2 bulan tertunggak bayaran. Menanti untuk disenarai hitamkan. Terima kasih maybank yang begitu baik hati.

    Reply
    1. Izzuddin Jaaffar (Post author)

      Mana-mana bank pun akan senarai hitamkan kalau ada lewat atau gagal bayaran. Biasalah, bank.

      Reply
  11. muhammad hafiz ahmad

    Assalam Tuan Izzuddin,

    1- Kalau saya ingin membuat full settlement, ada insentif dari bank (CIMB) untuk peminjam? Insentif yg saya maksudkan seperti discount ke atas baki pinjaman.
    2- Selepas full settlement, apa yang perlu saya lakukan keatas sijil tu? Biarkan dalam bentuk sijil atau saya perlu tukarkan kepada Cash Investment?

    Terima Kasih

    Reply
    1. Izzuddin Jaaffar (Post author)

      Wsalam.

      1. Maaf, saya kurang pasti. Tetapi, setahu saya, tiada diskaun.

      2. Tuan boleh keluarkan atau biarkan sahaja di dalam akaun ASB Tuan.

      Reply
  12. yana

    saya ada dapat surat dr bank mengatakan ada tunggakan bayaran sebanyak rm600 brmaksud 2 bulan tak bayar. adakah akaun saya telah disenarai hitam oleh pihak asb? tetapi baru baru ni maybank telah hantar surat mengatakan akaun saya ” exceed money ” dimana ia dari ASB. saya sangat tak faham. bila call pihak sana suruh tunggu mereka utk call tp dah seminggu senyap je. bole bg pnjelasan tak? saya taknak akaun saya kena senarai hitam. tolong bantu

    Reply
    1. Izzuddin Jaaffar (Post author)

      Maaf, saya pun tidak tahu. Nasihat saya, sebaik-baiknya Cik terus ke mana-mana cawangan bank tersebut untuk mendapatkan bantuan. Mungkin ada tersalah informasi atau kurang faham yang menyebabkan kekeliruan ini. Dengan bertemu secara face-to-face, lebih mudah untuk menyelesaikan masalah.

      Reply
  13. Jeni

    Hi en, berdasarkan bacaan Saya di atas, apa beza asb loan konvensional n asb financing?

    Reply
    1. Izzuddin Jaaffar (Post author)

      Bea dari segi kontrak atau perjanjian yang mendasari loan atau financing tersebut. Loan ASB konvensional adalah tidak patuh-syariah, manakala financing ASB (pembiayaan ASB) adalah patuh-syariah.

      Reply

Tinggalkan komen/cadangan/pandangan di sini