Pada zaman sekarang, oleh kerana harga rumah yang terlalu tinggi terutama di kebanyakan bandar besar di Malaysia, ramai yang terpaksa mencari kemudahan pembiayaan pinjaman perumahan terbaik untuk membiayai pembelian rumah idaman.
Amat sedikit yang mampu membeli rumah secara tunai; situasi yang amat berbeza jika dibandingkan pada zaman mak ayah kita dahulu.
Bayangkan, harga rumah teres setingkat di kawasan luar bandar pun sudah mencecah angka ratusan ribu ringgit, apatah lagi harga rumah di kawasan bandar.
Sudah semestinya harga yang tidak mampu dibeli secara tunai.
Jadi, produk pembiayaan pinjaman perumahan sekarang sudah menjadi satu keperluan.
Mujurlah bank-bank sekarang pun banyak mengeluarkan produk-produk pembiayaan pinjaman perumahan untuk keperluan semua.
Cuma, apabila banyak produk yang tersedia, ramai pula yang menjadi pening untuk memilih yang terbaik.
Jika anda salah seorang yang sedang tercari-cari pembiayaan pinjaman perumahan terbaik, tips yang disediakan ini diharapkan boleh dijadikan rujukan:
Tips #1 – Pembiayaan Islamik vs pinjaman konvensional
Dulu, selain daripada kos membeli dan membina rumah yang masih rendah, salah satu faktor masyarakat tidak suka membuat pinjaman perumahan adalah kerana kebanyakan pinjaman yang ditawarkan adalah berkonsepkan riba.
Seiring dengan kesedaran masyarakat berkenaan soal halal-haram dalam kewangan atau muamalat dan pertambahan permintaan ke atas produk-produk kewangan Islam, maka semakin banyak produk pembiayaan perumahan Islamik disediakan oleh institusi-institusi kewangan.
Produk konvensional kebiasaannya dikenali sebagai pinjaman (loan), manakala produk Islamik dikenali sebagai pembiayaan (financing)
Yang membezakan antara pinjaman perumahan konvensional dan pembiayaan perumahan Islamik adalah kontrak yang mendasari produk tersebut; pinjaman konvensional berkonsepkan pinjaman semata-mata, manakala pembiayaan Islamik berasaskan konsep jual-beli atau sewaan seperti al-Bai Bithaman Ajil (BBA), Musharakah Mutanaqisah, Musharakah dan Ijarah.
Di samping itu, terdapat beberapa kelebihan pembiayaan perumahan Islamik yang ditawarkan oleh bank-bank bagi menarik lebih ramai orang melanggan produk tersebut.
Antaranya, diskaun 20% ke atas duit setem bagi perjanjian pembiayaan, kadar maksimum/siling keuntungan pembiayaan pada 10.75% (tiada kadar maksimum dalam pinjaman konvensional), caj penalti lewat bayar tidak dikira bersama-sama keuntungan, tiada lock-in period (kebanyakan produk pembiayaan Islamik, bukan semua) dan 100% diskaun duti-setem jika bertukar dari pinjaman konvensional sedia ada ke pembiayaan perumahan Islamik.
Oleh itu, bagi orang Islam, pembiayaan pinjaman perumahan terbaik sudah semestinya pembiayaan perumahan Islamik, manakala bagi orang bukan Islam, mereka bebas memilih sama ada ingin mengambil pinjaman perumahan konvensional atau pun pembiayaan perumahan Islamik.
Tips #2 – Kadar terapung vs kadar tetap
Pembiayaan perumahan Islamik menggunakan terma kadar keuntungan, manakala pinjaman perumahan menggunakan terma kadar faedah.
Kedua-duanya terbahagi kepada dua jenis; kadar tetap atau kadar terapung
Kadar tetap bermaksud kadarnya tetap sepanjang tempoh pembiayaan, maka kadar bayaran bulanan adalah tetap walaupun berlaku perubahan polisi atau situasi ekonomi.
Berbeza pula dengan kadar terapung, kadarnya boleh berubah-ubah bergantung kepada kadar asas pinjaman (Base Rate, BR) yang ditetapkan oleh setiap bank, yang mana dipengaruhi pula oleh beberapa faktor antaranya kadar OPR yang ditetapkan Bank Negara, bank profit margin, kos pinjaman/pembiayaan dan juga profil kredit peminjam.
Kadar terapung biasanya dinyatakan dalam jumlah + atau – nilai BR, contohnya BR + 0.55%
Kebiasaannya, kadar tetap adalah lebih mahal berbanding kadar terapung kerana bank perlu mengambil kira keuntungan pada masa depan, namun kadar tetap lebih memberikan ketenangan kepada peminjam kerana bayaran yang tetap dan tidak berubah.
Nak pilih kadar tetap atau kadar terapung, itu terpilih kepada selera masing-masing.
Masing-masing punyai kelebihan dan kekurangan tersendiri, yang penting, cuba dapatkan tawaran kadar faedah atau keuntungan yang paling rendah.
Tips #3 – Flexi, semi-flexi & non-flexi
Pembiayaan pinjaman perumahan turut boleh dibahagikan kepada 3 kategori iaitu flexi, semi-flexi dan non-flexi.
Pembiayaan pinjaman perumahan jenis flexi memberikan fleksibiliti yang tinggi kepada pelanggan yang mana membolehkan pelanggan melakukan bayaran tambahan ke atas ansuran bulanan yang dikenakan.
Tambahan bayaran tersebut akan terus ditolak daripada jumlah modal asal pinjaman, yang mana seterusnya boleh mengurangkan jumlah faedah/keuntungan yang dikenakan.
Pelanggan turut boleh mengeluarkan lebihan bayaran tersebut jika diperlukan untuk perkara-perkara lain.
Jenis semi-flexi juga mempunyai ciri-ciri yang sama seperti jenis flexi, iaitu boleh membuat lebihan bayaran dan pengeluaran lebihan tersebut jika diperlukan.
Bezanya, untuk jenis semi-flexi, pelanggan perlu memaklumkan dulu kepada bank dengan memberi notis sebelum melakukan lebihan bayaran atau membuat pengeluaran, manakala pelanggan tidak perlu memberi notis bagi jenis flexi.
Di samping itu, disebabkan adanya caj permulaan dan caj bulanan, kos untuk jenis flexi adalah lebih tinggi berbanding jenis semi-flexi.
Jenis non-flexi pula tidak mempunyai keistimewaan membuat lebihan bayaran dan pengeluaran.
Maka, jika anda bercadang untuk membeli rumah dengan bantuan bank, pembiayaan pinjaman perumahan terbaik yang disarankan adalah jenis semi-flexi.
Tips #4 – Margin of financing
Margin of financing (MOF) merujuk kepada peratus daripada harga rumah yang ditawarkan untuk dibuat pembiayaan pinjaman perumahan.
Kebiasaannya, bank-bank menawarkan MOF antara 85, 90 dan 95% bagi pembelian rumah pertama dan kedua.
Contohnya, harga rumah adalah RM 400,000 dan bank menawarkan MOF 90%, maka pelanggan boleh memohon pembiayaan atau pinjaman sehingga RM 360,000.
Nilai MOF yang ditawarkan bergantung kepada beberapa faktor seperti jenis rumah, lokasi rumah, umur pemohon, pendapatan pemohon dan rekod pinjaman pemohon sebelum ini.
Semakin tinggi nilai MOF yang diberikan, semakin tinggi jumlah pinjaman atau pembiayaan yang boleh dimohon dan semakin rendah pemohon perlu mengeluarkan wang untuk deposit pembelian rumah tersebut.
Jadi, dalam mencari pembiayaan pinjaman perumahan terbaik, cuba cari tawaran dengan nilai MOF tertinggi.
Tips #5 – Lock-in period
Lock-in period adalah tempoh yang mana peminjam tidak dibenarkan membuat full-settlement atau pembayaran penuh bagi pembiayaan pinjaman perumahan yang diambil; jika syarat ini dilanggar, maka caj penalti boleh dikenakan.
Ada bank yang menetapkan tempoh 3 ke 5 tahun, ada juga yang tidak menetapkan lock-in period.
Bagi caj penalti pula, kebiasaannya nilainya adalah antara 2% ke 5% daripada jumlah asal pinjaman atau pembiayaan.
Contoh, bagi nilai pembiayaan perumahan berjumlah RM 400,000 dengan lock-in period 5 tahun, andainya full-settlement dilakukan sebelum tempoh 5 tahun, jika caj penalti adalah 3%, maka nilai yang perlu dibayar adalah 3% x RM 400,000 = RM 12,000
Jadi, tips dalam mencari pembiayaan pinjaman perumahan terbaik, jika anda merancang membeli rumah kemudian ingin menjualnya dalam masa terdekat, maka carilah yang tidak mempunyai lock-in period, atau yang paling singkat, dan pada masa yang sama cari yang mengenakan caj penalti paling rendah.
Tips #6 – Tempoh pembiayaan/pinjaman
Semakin panjang tempoh pembiayaan pinjaman perumahan yang diambil, semakin rendah jumlah bayaran ansuran bulanan.
Tetapi, jumlah keseluruhan pembiayaan pinjaman perumahan tersebut akan menjadi lebih besar.
Bagi yang ingin meminimakan jumlah bayaran ansuran bulanan, maka perlulah mencari tawaran pembiayaan pinjaman perumahan yang mempunyai tempoh pinjaman yang panjang.
Bagi yang ingin mengurangkan jumlah bayaran keseluruhan dengan menyelesaikan pinjaman atau pembiayaan secepat mungkin, maka tempoh pembiayaan adalah kurang signifikan.
Tips #7 – Daily rest vs monthly rest
Konsep pengiraan faedah/keuntungan sama ada daily rest atau monthly rest juga perlu dititik beratkan dalam memilih pembiayaan pinjaman perumahan terbaik.
Mungkin ada yang belum memahami konsep pengiraan bagi pembiayaan pinjaman perumahan yang kebanyakannya berdasarkan konsep reducing balance.
Untuk makluman, bagi setiap bayaran ansuran bulanan yang dikeluarkan, sebahagian bayaran tersebut digunakan untuk mengurangkan baki pinjaman/pembiayaan asal, manakala sebahagian lagi digunakan untuk membayar faedah/keuntungan yang dikenakan.
Jika lebihan bayaran dilakukan, lebihan tersebut akan digunakan untuk mengurangkan baki pinjaman/pembiayaan asal, yang mana akan mengurangkan jumlah faedah/keuntungan dan seterusnya mengurangkan jumlah bayaran keseluruhan.
Bagi pengiraan daily rest, pengiraan dibuat berdasarkan baki setiap hari, manakala bagi monthly rest, pengiraan adalah berdasarkan baki bulanan.
Andainya seseorang itu membuat lebihan bayaran pada awal dan akhir bulan yang sama, akan ada kesan pada pengiraan daily rest, manakala tiada kesan bagi pengiraan monthly rest.
Memang agak sukar untuk memahami konsep ini, mungkin saya akan tuliskan artikel berasingan untuk menunjukkan pengiraan bagi daily rest dan monthly rest.
Senang kata, pembiayaan pinjaman perumahan yang menggunakan konsep daily rest adalah lebih fleksibel, dan membolehkan lebih banyak penjimatan jika peminjam membuat lebihan bayaran dengan lebih kerap.
Apakah pembiayaan pinjaman perumahan terbaik?
Memang sukar untuk memilih yang terbaik kerana setiap tawaran daripada bank-bank sudah semestinya berbeza-beza.
Mungkin tawaran yang disediakan memenuhi ciri A, tetapi kurang dari segi ciri B.
Ada tawaran yang terbaik bagi ciri C, tetapi kurang menarik pula bagi ciri D.
Bagi anda yang sedang tercari-cari pembiayaan pinjaman perumahan terbaik, mungkin boleh senaraikan dahulu ciri-ciri yang anda inginkan.
Kemudian, buatlah sedikit study tentang produk-produk yang ditawarkan oleh bank-bank.
Untuk permulaan, boleh menggunakan jadual perbandingan seperti di iMoney (https://www.imoney.my/home-loan) dan LoanStreet (https://loanstreet.com.my/home-loan)
Daripada jadual perbandingan tersebut, mungkin boleh disenarai pendekkan produk pembiayaan pinjaman perumahan yang memenuhi citarasa.
Kemudian, bolehlah dilanjutkan lagi kajian dengan pergi ke bank-bank terlibat untuk mendapatkan lebih maklumat.
Jangan lupa untuk bawa bersama-sama dokumen-dokumen yang diperlukan seperti slip gaji/pendapatan, penyata akaun, penyata aset dan penyata hutang-hutang lain bagi membolehkan pengiraan sebenar dilakukan oleh pegawai bank.
Selepas kajian menyeluruh dilakukan, bolehlah membuat pilihan pembiayaan pinjaman perumahan terbaik.
p/s: Kalau nak dapatkan panduan dan tips mudah mendapat pembiayaan pinjaman perumahan bagi membeli rumah dan memulakan pelaburan hartanah, klik pada gambar di bawah atau di sini: Strategi Confirm Lulus Loan Rumah
Bagi yang sedang membuat kira-kira untuk membeli rumah, sudah semestinya tertanya-tanya, berapa harga rumah yang mampu dimiliki?
*Artikel ini adalah sumbangan daripada HartaBumi.com. Laman ini merupakan sebuah portal carian hartanah yang mengumpulkan kesemua hartanah berstatus bumiputera daripada pemaju, ejen hartanah dan juga bank.